De aflossingsvrije hypotheek stond jarenlang bekend als een flexibele en betaalbare optie. Maar de tijden zijn veranderd. Onder invloed van het verkrappingsbeleid van de Europese Centrale Bank (ECB) en het striktere toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), is deze hypotheekvorm in hoog tempo aan het veranderen. In 2025 zijn de risico’s groter, de rente is hoger en de regels zijn strenger. Heb jij nog een aflossingsvrije hypotheek of overweeg je er één? Dan is dit het moment om inzicht en actie te combineren.

1. ECB-beleid maakt aflossingsvrij lenen fors duurder

De ECB is sinds 2022 bezig met het afbouwen van de balans, onder andere via Quantitative Tightening. Daarbij worden aflopende obligaties niet langer herbelegd. Dat leidt tot minder geld in omloop en een stijgende lange rente. Voor wie een aflossingsvrije hypotheek heeft met een variabele of periodiek herzienbare rente, kan dat grote gevolgen hebben.

Wat betekent dit concreet?

Bij de herziening van de rentevaste periode kan je rente fors stijgen. Dit zorgt direct voor hogere maandlasten, zonder dat je aflost op je hypotheekschuld.

Tip: Controleer de einddatum van je rentevaste periode. Overweeg om vóór die datum advies in te winnen over herfinanciering, omzetting of gespreide aflossing.

2. Risico-opslag maakt aflossingsvrije hypotheek onaantrekkelijker

Zowel de ECB als de AFM hebben aflossingsvrije hypotheken aangemerkt als risicovol. Hypotheekverstrekkers hanteren daarom extra risico-opslagen bovenop de basisrente, variërend van 0,2% tot 0,85%. Die opslag kan ertoe leiden dat je – ondanks een dalende marktrente – toch meer gaat betalen.

Wat zijn de gevolgen?

De totale hypotheekrente blijft hoog, en dat heeft invloed op je netto maandlasten én op de toetsing bij oversluiten of herfinanciering.

Tip: Vraag je adviseur naar de actuele risico-opslag bij jouw bank. Door (deels) af te lossen kun je mogelijk in een lagere risicoklasse vallen, waardoor je rente daalt.

3. Nieuwe hypotheken: maximaal 50% aflossingsvrij én zonder renteaftrek

Sinds 2013 is het niet meer mogelijk om de volledige woningwaarde aflossingsvrij te financieren. Maximaal 50% mag aflossingsvrij zijn, en voor dat deel geldt geen hypotheekrenteaftrek meer.

Wat betekent dit voor nieuwe kopers?

Je maandlasten vallen netto vaak hoger uit, zeker als je pensioeninkomen lager ligt dan je werkinkomen. De combinatie van minder renteaftrek en stijgende rente zorgt voor extra druk op de betaalbaarheid.

Tip: Overweeg een hybride hypotheekvorm waarin een deel annuïtair of lineair wordt afgelost. Zo profiteer je wél van renteaftrek en bouw je zekerheid op richting de einddatum.

4. AFM ziet streng toe op gebruik en verlenging

De AFM vindt aflossingsvrije hypotheken risicovol, zeker als de looptijd afloopt en er onvoldoende is afgelost. Daarom zijn geldverstrekkers verplicht om klanten actief te informeren over de gevolgen, en worden nieuwe aanvragen of verlengingen strenger getoetst.

Wat merk jij daarvan?

Als starter krijg je nauwelijks toegang tot een aflossingsvrije hypotheek. Bij het oversluiten of aanpassen van je bestaande lening kan een uitgebreide inkomenstoets of vermogenstoets worden gevraagd.

Tip: Laat periodiek een haalbaarheidstoets doen, zeker als je binnen vijf jaar de einddatum van je hypotheek nadert. Zo voorkom je verrassingen.

5. Restschuldrisico dreigt vanaf 2035

Toezichthouders signaleren dat een groot deel van de aflossingsvrije hypotheken afloopt tussen 2030 en 2040. Zonder aflosstrategie kan dit leiden tot restschulden of gedwongen verkoop, vooral als de woningwaarde daalt of het pensioeninkomen laag is.

Wat zijn de risico’s?

Als je niets doet, eindig je met een openstaande schuld die niet kan worden verlengd. Dat leidt mogelijk tot verkoop van de woning tegen een lagere waarde – met restschuld als gevolg.

Tip: Begin op tijd met vermogensopbouw via sparen, beleggen of aflossen. Informeer naar de mogelijkheden voor omzetting, verlenging of verkoop met overwaarde.

Veelgestelde vragen over aflossingsvrije hypotheken

1. Wat betekent ECB-beleid voor mijn aflossingsvrije hypotheek?
Het beleid van de ECB leidt tot hogere lange rentes. Bij herziening of oversluiten stijgt je rente, wat directe invloed heeft op je maandlasten.

2. Kan ik mijn aflossingsvrije hypotheek behouden?
Ja, als je hypotheek van vóór 2013 is, val je onder het overgangsrecht. Maar bij verhuizing of aanpassing gelden strengere regels en toetsing.

3. Is extra aflossen verstandig?
Vaak wel. Je verlaagt je schuld en komt mogelijk in een lagere risicoklasse. Bij de meeste banken mag je jaarlijks 10% tot 20% boetevrij aflossen.

4. Zijn er alternatieven voor aflossingsvrij?
Ja. Een lineaire of annuïtaire hypotheek is fiscaal aantrekkelijker en biedt meer zekerheid. Bij pensionering geeft dit minder risico op betalingsproblemen.

5. Hoe herken ik een risico-opslag?
Je offerte of rentevoorstel bevat meestal een uitsplitsing van basisrente en opslag. Vraag hier actief naar bij je adviseur.

6. Wat als mijn woning minder waard is dan de openstaande schuld?
Dan loop je restschuldrisico bij verkoop. Dit kan voorkomen worden door tijdig af te lossen of andere strategieën te kiezen.

7. Kan ik oversluiten naar een andere hypotheekvorm?
Ja, maar je moet wel opnieuw getoetst worden op inkomen en vermogen. Laat je goed begeleiden bij dit proces.

8. Waarom wordt aflossingsvrij nu zwaarder belast?
Omdat toezichthouders de risico’s op restschuld en financiële kwetsbaarheid erkennen. Ze willen consumenten aanzetten tot actie.

9. Hoe werkt de combinatie van aflossingsvrij met renteaftrek?
Alleen het aflossingsvrije deel van vóór 2013 kan nog in aanmerking komen voor renteaftrek. Nieuwere hypotheken krijgen die aftrek niet meer.

10. Waar kan ik terecht voor advies?
Bij een deskundige adviseur die jouw situatie kent én rekening houdt met toekomstige renteontwikkelingen. Kijk niet alleen naar nu, maar ook naar over 10 of 20 jaar.

Verklarende woordenlijst

• Aflossingsvrije hypotheek: Hypotheek waarbij je alleen rente betaalt en niet aflost gedurende de looptijd.
• Quantitative Tightening (QT): Beleid van centrale banken om geld uit de markt te halen door aflopende obligaties niet te herinvesteren.
• Risico-opslag: Extra rente die banken rekenen op risicovollere leningen, zoals aflossingsvrij.
• Rentevaste periode: Aantal jaren waarin de rente op je hypotheek niet verandert.
• Restschuld: Het bedrag dat je nog moet betalen als de opbrengst van je woning lager is dan je hypotheekschuld.
• Hybride hypotheek: Combinatie van verschillende hypotheekvormen (bijv. deels annuïtair, deels aflossingsvrij).
• Overgangsrecht: Oude fiscale regels die blijven gelden voor bestaande hypotheken van vóór 2013.

Conclusie: laat je hypotheek niet stilvallen

De tijden van goedkope, aflossingsvrije hypotheken zijn voorbij. ECB-beleid, toezicht van de AFM en veranderende wetgeving zorgen voor nieuwe risico’s én kansen. Door je hypotheek actief te beheren, voorkom je financiële problemen in de toekomst. Wacht niet tot het einde van je looptijd: inzicht en actie zijn nú nodig.

Neem nu de regie: laat jouw hypotheek doorlichten

Ben je benieuwd of jouw aflossingsvrije hypotheek nog wel bij je situatie past? Of wil je weten hoe je kunt overstappen naar een veiligere vorm? Maak dan een afspraak met Walter Nieuwendijk, financieel adviseur bij Financieel Fit. Je vindt zijn contactgegevens onder deze blog.