Ben je van plan om een nieuw huis te kopen voordat je oude woning verkocht is? Dan kun je mogelijk gebruikmaken van een overbruggingshypotheek. Dit is een tijdelijke lening waarmee je de verwachte overwaarde uit je oude woning alvast inzet voor de financiering van je nieuwe huis.
Maar hoe bepalen banken in 2025 hoeveel je mag lenen? Wat zijn de voorwaarden? Hoe zit het met de renteaftrek? En wat zijn de risico’s als je woning niet op tijd wordt verkocht?
In deze blog lees je precies hoe het werkt — inclusief de rekensom waarmee je zelf je maximale overbruggingsruimte kunt inschatten.
1. Zo bereken je de maximale overbruggingshypotheek
Het bedrag dat je kunt lenen via een overbruggingshypotheek hangt af van de overwaarde in je oude woning. Banken verstrekken echter nooit 100% van die overwaarde. Ze hanteren een risicomarge om zich in te dekken tegen een tegenvallende verkoopprijs.
De standaardformule is:
Maximale overbruggingshypotheek = (Taxatiewaarde × bankpercentage) − Hypotheekschuld
Voorbeeldberekening:
Taxatiewaarde: €400.000
Resterende hypotheekschuld: €300.000
Bankpercentage (bijv. 90%): €400.000 × 90% = €360.000
Maximale overbruggingshypotheek: €360.000 − €300.000 = €60.000
Uitzondering: ING werkt onder voorwaarden met 95%
Bij ING is het mogelijk om tot 95% van de getaxeerde waarde als basis te gebruiken voor de overbrugging, mits er een volwaardige NWWI-taxatie beschikbaar is. Dit kan gunstig zijn als je zoveel mogelijk overwaarde wilt benutten.
Gebruik je een desktop-taxatie (een geautomatiseerde waardebepaling zonder fysieke opname)? Dan blijft ook ING steken op maximaal 90% van de waarde — net als de meeste andere banken.
Let op: Geldverstrekkers wijzigen deze regels soms. Overleg altijd met je adviseur of dit in jouw situatie geldt.
2. De lening is tijdelijk, aflossingsvrij en heeft een iets hogere rente
Een overbruggingshypotheek is bedoeld voor een overbruggingsperiode van maximaal twee jaar. In die tijd betaal je alleen rente; aflossen doe je pas bij de verkoop van je oude woning.
Looptijd: standaard 12 tot 24 maanden
Nieuwbouw: soms verlenging tot 36 maanden
Rente: iets hoger dan bij een reguliere hypotheek
Aflossing: altijd boetevrij bij verkoop van je woning
Deze rente is in veel gevallen fiscaal aftrekbaar, mits je voldoet aan de voorwaarden van de verhuisregeling (zie punt 4).
3. Banken toetsen of je de dubbele lasten kunt dragen
Tijdens de overbruggingsperiode betaal je mogelijk tijdelijk drie lasten tegelijk:
De hypotheek van je oude woning
De hypotheek van je nieuwe woning
De rente van de overbruggingshypotheek
De bank beoordeelt streng of je deze lasten tijdelijk kunt dragen. Daarbij kijkt men naar je bruto inkomen, je buffers, schenkingen (mits aantoonbaar) en de verhouding tussen je woonlasten en je inkomen.
Tip: Laat vooraf een woonlastentoets uitvoeren door een financieel adviseur. Zo voorkom je dat je aanvraag vertraging oploopt of wordt afgewezen.
4. Rente is aftrekbaar bij verkoop binnen twee jaar
De rente die je betaalt over de overbruggingshypotheek is in veel gevallen aftrekbaar in box 1, als je voldoet aan de fiscale verhuisregeling:
Je oude woning was je hoofdverblijf
Je verkoopt de woning binnen 2 jaar na vertrek (bij nieuwbouw soms 3 jaar)
Je geeft dit op in je aangifte als “tijdelijk twee woningen”
Let op: de Belastingdienst stelt als voorwaarde dat de woning bestemd is voor verkoop en nog als “eigen woning” kwalificeert. Raadpleeg belastingdienst.nl of overleg met je belastingadviseur om zeker te zijn van aftrek.
5. Let op risico’s bij vertraging of lagere verkoopprijs
Verkoop je je oude woning niet op tijd — of voor minder dan verwacht? Dan loop je risico op:
Looptijdoverschrijding: je moet de lening mogelijk verlengen of aflossen uit eigen middelen
Restschuld: je ontvangt minder dan je hebt geleend, en moet het verschil bijleggen
Herfinanciering: je moet een nieuwe lening afsluiten met mogelijk minder gunstige voorwaarden
Deze risico’s maken dat banken terughoudender zijn als je nog géén ondertekende verkoopovereenkomst hebt.
Advies: blijf tijdens het hele proces in contact met je makelaar én hypotheekadviseur. Vertraging bij verkoop of oplevering kan directe gevolgen hebben voor je financiering.
Veel gestelde vragen
Hoe berekent een bank mijn maximale overbrugging?
Met de formule: (Taxatiewaarde × bankpercentage) − Hypotheekschuld. Zie het rekenvoorbeeld bovenin deze blog.
Kan ik eerder aflossen?
Ja, je mag op elk moment boetevrij aflossen, bijvoorbeeld met spaargeld of bij verkoop.
Is de rente altijd aftrekbaar?
Nee, alleen als je voldoet aan de fiscale verhuisregeling. Check dit met je adviseur.
Waarom zou ik een NWWI-taxatie laten doen?
Omdat banken zoals ING tot 95% overbrugging toestaan bij een volledige, gevalideerde taxatie. Bij een desktop-taxatie blijft het percentage vaak lager (meestal 90%).
Wat als mijn woning minder opbrengt dan verwacht?
Dan moet je zelf het verschil betalen of proberen extra te lenen. Laat je hierover goed adviseren.
Is een overbruggingshypotheek altijd een aparte lening?
Nee, bij sommige geldverstrekkers is het een apart leningdeel binnen je bestaande hypotheek.
Kan ik een overbruggingskrediet krijgen met NHG?
Soms, onder strikte voorwaarden. Bespreek dit vooraf met je hypotheekadviseur.
Is het combineren met nieuwbouw lastiger?
Ja, vanwege langere looptijden en grotere onzekerheid bij oplevering. Banken toetsen dan strenger.
Wordt een desktop-taxatie altijd geaccepteerd?
Nee, niet voor 95% overbruggingsruimte. Voor maximale ruimte is vaak een fysieke NWWI-taxatie vereist.
Wat gebeurt er bij verkoopvertraging?
Je moet mogelijk vervroegd terugbetalen, herfinancieren of looptijdverlenging aanvragen.
Conclusie: de overbruggingshypotheek vraagt om een goed plan
Een overbruggingshypotheek biedt ruimte om je nieuwe woning te kopen voordat de oude is verkocht. Maar het is geen vrijblijvende constructie. Banken rekenen met duidelijke formules, stellen eisen aan je draagkracht, en nemen verkooprisico’s serieus.
- Zorg voor een actuele taxatie
- Ken de formule voor je maximale leenbedrag
- Laat vooraf een woonlastentoets doen
- Check of je voldoet aan de verhuisregeling
Voorbereiding is het halve werk. Zo voorkom je verrassingen — en vergroot je de kans op een soepele overstap naar je nieuwe woning.
Vragen over jouw mogelijkheden?
Voor meer informatie kun je een afspraak maken met de auteur. Je vindt de contactgegevens onder deze blog.
Recente berichten
De sleutel ligt binnen handbereik
Koop je huis met kennis en zekerheid- plan een gratis kennismakingsgesprek!
Goede voorbereiding maakt het noodzakelijke verschil, ik help je stap voor stap zodat jij met vertrouwen je huis koopt!
