Samen een huis kopen? Leg ongelijke investeringen altijd goed vast
Een huis kopen met je partner is een grote stap. In de praktijk wordt vaak gekozen voor een 50/50 eigendomsverdeling, gefinancierd met een gezamenlijke hypotheek en eigen geld. Maar wat als één van jullie meer geld inlegt? Of als één partner al eerder een koopwoning had? Zonder goede afspraken kunnen er financiële én fiscale problemen ontstaan.
Een draagplichtovereenkomst of vergoedingsrecht biedt dan uitkomst.
Ongelijke investeringen? Leg ze contractueel vast
Wanneer één van jullie meer eigen geld inlegt, kun je vastleggen dat dit bedrag bij verkoop of uit elkaar gaan moet worden terugbetaald. Meestal gebeurt dat door middel van een vordering of vergoedingsrecht op de ander.
Voorbeeld:
-
Koopsom woning: €400.000
-
Gezamenlijke hypotheek: €300.000
-
Partner A legt €100.000 in, Partner B niets
Eigendom 50/50, dus ieder zou €50.000 moeten inleggen.
Partner A heeft dan een vordering/vergoedingsrecht van €50.000 op Partner B.
Bij verkoop met €100.000 overwaarde:
-
Ieder krijgt €50.000
-
Partner A krijgt bovendien €50.000 van Partner B terug
-
Partner B houdt niets over
Waarom is vastleggen zó belangrijk?
1. Fiscale gevolgen: hypotheekrenteaftrek en eigenwoningreserve
Zonder duidelijke verdeling worden hypotheeklasten en overwaarde fiscaal evenredig aan het eigendom (50/50) toegerekend. Dat kan nadelig zijn.
Bijvoorbeeld:
-
Beide partners krijgen evenveel eigenwoningreserve bij verkoop.
-
De partner die geen geld heeft ontvangen, wordt fiscaal behandeld alsof hij/zij dat wél heeft.
-
Bij een volgende woning wordt daardoor de aftrekbaarheid beperkt, ook al was er feitelijk geen opbrengst.
2. Eigenwoningverleden en renteaftrek
Heeft één van jullie al een koopwoning gehad?
-
Dan geldt de resterende termijn van de maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek.
-
Eventuele oude rechten op aflossingsvrije leningen zijn individueel.
-
Fiscale afhandeling moet dus per persoon juist worden toegerekend.
Oplossing: draagplichtovereenkomst (of vergoedingsafspraak)
In een draagplichtovereenkomst leg je vast dat de hypotheekschuld niet automatisch 50/50 wordt verdeeld.
Werking bij ongelijke inbreng:
-
Partner A: €100.000 eigen geld + €100.000 hypotheek
-
Partner B: €200.000 hypotheek
-
Eigendom blijft 50/50
Bij verkoop:
-
Partner A heeft slechts €100.000 hypotheekschuld
-
Partner B heeft €200.000 hypotheekschuld
-
De overwaarde en de fiscale gevolgen sluiten zo beter aan bij de feitelijke situatie
Hypotheeklasten verdelen
Je kunt in de overeenkomst ook afspreken hoe jullie de maandlasten verdelen:
-
Naar rato van ieders draagplicht (bijvoorbeeld 33% vs 67%)
-
Of toch gewoon 50/50 – met een compensatie bij verkoop
Let op: jegens de bank zijn jullie beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de hele hypotheekschuld.
Veelgestelde vragen (FAQ)
1. Wat is een draagplichtovereenkomst?
Een schriftelijke afspraak waarin staat hoe de hypotheekschuld tussen partners verdeeld wordt, los van het eigendomsdeel.
2. Is het verplicht om zo’n overeenkomst te maken?
Nee, maar het is sterk aanbevolen bij ongelijke inbreng of bij een eigenwoningverleden.
3. Wat gebeurt er zonder overeenkomst?
Dan wordt de hypotheekschuld én de overwaarde meestal 50/50 verdeeld, ongeacht wie wat heeft ingebracht.
4. Houdt de Belastingdienst rekening met onderlinge vorderingen?
Nee, de fiscus kijkt vooral naar eigendomsverhoudingen, tenzij er een duidelijke overeenkomst is die juridisch en fiscaal houdbaar is.
5. Wat als één van ons eerder een koopwoning had?
Dan kunnen er gevolgen zijn voor renteaftrek (bijv. kortere resterende termijn) of voor het recht op aflossingsvrij lenen.
6. Kan ik rente ontvangen over de vordering op mijn partner?
Ja, dat kun je afspreken. Maar let op: fiscaal telt dit als vermogen in box 3.
7. Moet de draagplichtovereenkomst door een notaris worden opgesteld?
Dat is niet verplicht, maar wel verstandig. Zeker als je wilt dat het juridisch waterdicht is en fiscaal wordt erkend.
8. Wat als één van ons tussentijds extra aflost?
Dat kan later worden verrekend, mits dit in de overeenkomst is vastgelegd.
9. Wat gebeurt er met de overwaarde zonder afspraken?
Die wordt fiscaal en civielrechtelijk verdeeld op basis van eigendom (dus meestal 50/50), wat nadelig is voor de partner met hogere inbreng.
10. Waar leer ik hier meer over?
In de Kopen met Kennis online sessies leer je alles over samen een huis kopen, hypotheken, eigendom, en slimme fiscale keuzes.
Tot slot
Wie samen een woning koopt, moet méér bespreken dan alleen de inrichting. Ongelijke inbreng? Eerdere koopwoning? Wisselende draagkracht? Leg het goed vast. Zo voorkom je problemen bij verkoop of uit elkaar gaan.
Kennis geeft rust. En zekerheid.
Bronnen (actueel juni 2025)
De sleutel ligt binnen handbereik
Koop je huis met kennis en zekerheid- plan een gratis kennismakingsgesprek!
Goede voorbereiding maakt het noodzakelijke verschil, ik help je stap voor stap zodat jij met vertrouwen je huis koopt!
