Korte scan
In een transparant rekenvoorbeeld zijn de bruto hypotheekmaandlasten in 25 jaar ruim verdubbeld (2000 tot oktober 2025).
De gemiddelde transactieprijs van bestaande koopwoningen steeg van € 172.050 (2000) naar € 498.996 (oktober 2025).
Inkomens groeiden veel minder hard dan koopsommen, waardoor betaalbaarheid structureel onder druk staat.
Sinds 2018 kun je in principe maximaal 100% van de woningwaarde lenen: kosten koper en buffers vragen dus vaak eigen geld.
Startersvrijstelling overdrachtsbelasting: in 2025 geldt een woningwaardegrens van € 525.000; in 2026 wordt veelal uitgegaan van € 555.000. De datum van levering bij de notaris is bepalend.
NHG: in 2026 is de grens € 470.000 en de borgtochtprovisie blijft 0,4%. Voor energiebesparende maatregelen geldt een hogere grens.
Voor nieuwbouw kan het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen vanaf 1 juli 2025 in deelnemende projecten kopersondersteuning bieden tot maximaal € 70.000.
Veel woningzoekers voelen het: wonen drukt zwaarder dan vroeger. Dat gevoel klopt, maar “zwaarder” blijft vaag totdat je het hard maakt. Daarom maak ik in deze blog de ontwikkeling concreet: over welke periode zijn maandlasten ongeveer verdubbeld, wat is er feitelijk gebeurd met prijzen en regelingen, en wat betekent dat voor jouw strategie richting 2026?
Ik ben Walter Nieuwendijk, financieel adviseur bij Financieel Fit en auteur bij Kopen met Kennis. Ik gebruik dit soort feitenkaders in mijn praktijk om plannen realistischer te maken en om te voorkomen dat mensen zich rijk rekenen of zichzelf vastzetten.
Over welke periode zijn maandlasten verdubbeld?
Het antwoord is eenvoudig: in ongeveer 25 jaar, als je 2000 vergelijkt met oktober 2025 in een gelijk rekenkader.
Belangrijk om eerst zuiver te zijn. Er bestaat geen officiële CBS-reeks voor “de gemiddelde bruto hypotheekmaandlast”. Wat je wel kunt doen is een transparant rekenvoorbeeld maken met:
de gemiddelde transactieprijs van toen en nu
een standaard hypotheekvorm (annuïteit)
een vaste looptijd (30 jaar)
een gemiddelde rente van die periode
Dat rekenkader is niet bedoeld om ieders werkelijkheid te beschrijven, maar om de trend eerlijk te vergelijken.
Het rekenvoorbeeld dat laat zien wat er is gebeurd
Vraag en antwoord
Wat gebeurt er met de bruto maandlast als je de gemiddelde transactieprijs van 2000 vergelijkt met oktober 2025?
Kernantwoord
In dit rekenvoorbeeld stijgt de bruto maandlast van ongeveer € 1.000 per maand in 2000 naar ongeveer € 2.300 per maand in 2025. Dat is ruim een verdubbeling in 25 jaar.
Zo is gerekend
Hypotheekvorm: annuïteit
Looptijd: 30 jaar
Financiering: 100% van de gemiddelde transactieprijs
Gemiddelde transactieprijs: € 172.050 in 2000 en € 498.996 in oktober 2025 (CBS/Kadaster)
Rente-indicatie: circa 5,9% (rond 2000) en circa 3,7% (rond 2025) als realistische, gangbare gemiddelden
Wat je hier vooral ziet: ook al is de rente in 2025 lager dan in 2000, de koopsom is zo veel hoger dat de maandlast alsnog veel zwaarder uitkomt.
Waarom woningbetaalbaarheid structureel is veranderd
Vraag en antwoord
Waarom is kopen in 2025–2026 voor veel mensen lastiger, zelfs met een goed inkomen?
Kernantwoord
Omdat prijsniveau, eigen geld en leennormen elkaar versterken. Het probleem zit zelden in één factor, maar in drie drempels tegelijk.
1) De scheefgroei tussen koopsom en inkomen
De kern is simpel: als de koopsom veel harder stijgt dan het inkomen, wordt betaalbaarheid structureel lastiger. Niet alleen door de hoogte van de lening, maar ook doordat elk renteverschil zwaarder doorwerkt bij grotere bedragen.
Daar komt bij: “gemiddeld” is een landelijk getal. In veel regio’s ligt het effectieve instapniveau hoger dan dat landelijke gemiddelde, waardoor het probleem voor veel kopers nog scherper voelt.
2) De 100%-regel maakt eigen geld beslissend
Sinds 2018 is de maximale hypotheek op basis van woningwaarde (loan-to-value) in principe 100%. Dat betekent dat je de woning zelf kunt financieren binnen je leencapaciteit, maar dat kosten koper en buffers meestal uit eigen middelen moeten komen.
In de praktijk gaat het vaak om:
notariskosten
taxatie
advies- en afsluitkosten
bouwkundige keuring
een buffer voor tegenvallers
eventuele verbouwing of verduurzaming
Een veelgemaakte fout is dat kopers dit pas serieus nemen nadat ze een woning hebben gevonden. Dan moet je op korte termijn keuzes maken onder druk. Wie dit vooraf uitwerkt, koopt rustiger en scherper.
3) Leennormen en rente: het plafond ligt lager dan mensen hopen
Ook als je inkomen goed is, bepaalt de combinatie van rente, verplichtingen en leennormen wat je maximaal mag lenen. Dat plafond voelt vaak lager dan men verwacht, zeker als je de huidige koopprijzen als uitgangspunt neemt.
Kort gezegd: een hoger prijsniveau betekent niet alleen “meer lenen”, maar ook “strakker door de norm”.
Welke regelingen helpen in 2025 en 2026?
Vraag en antwoord
Welke regelingen maken het verschil, en waar gaat het vaak mis?
Kernantwoord
Regelingen helpen alleen als je aan alle voorwaarden voldoet. De waardegrenzen en de juiste datum zijn vaak doorslaggevend.
Startersvrijstelling overdrachtsbelasting
In 2025 geldt onder voorwaarden 0% overdrachtsbelasting voor kopers van 18 tot 35 jaar, tot een woningwaarde van € 525.000.
Voor 2026 wordt vaak uitgegaan van een grens van € 555.000.
Belangrijk: de datum van levering bij de notaris bepaalt welk jaar en welke grens van toepassing is.
Dit lijkt detailwerk, maar het scheelt direct duizenden euro’s. In mijn praktijk zie ik dat deze grens soms pas laat wordt gecontroleerd, terwijl het juist een punt is dat je vroeg wilt vastleggen.
NHG
In 2026 geldt een NHG-grens van € 470.000 en de borgtochtprovisie blijft 0,4%.
Voor energiebesparende maatregelen geldt een hogere grens dan de standaard NHG-grens.
NHG kan in sommige situaties een rentevoordeel opleveren en biedt een vangnet bij gedwongen verkoop onder voorwaarden. Het is geen oplossing voor iedereen, maar het kan betaalbaarheid net iets verbeteren.
Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen
Vanaf 1 juli 2025 is het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen gestart. In deelnemende nieuwbouwprojecten kan dit ontwikkelaars ondersteunen om woningen onder marktwaarde te verkopen aan starters. De maximale kopersondersteuning per woning is € 70.000.
Belangrijk om te weten: dit is projectgebonden. Je moet dus kijken of een specifiek nieuwbouwproject meedoet en welke voorwaarden daar gelden.
De jubelton bestaat niet meer
De verhoogde schenkvrijstelling eigen woning, de jubelton, is sinds 1 januari 2024 afgeschaft. Schenken kan nog steeds, maar zonder die specifieke extra vrijstelling.
Praktische strategie in 2026: zo koop je zonder jezelf klem te zetten
Vraag en antwoord
Wat werkt in de praktijk als je in 2026 serieus wilt kopen?
Kernantwoord
Niet hoger mikken, maar slimmer voorbereiden: maandlasten met buffer, eigen geld concreet, en voorwaarden strategisch inzetten.
Stap 1: werk met een verantwoord maximum
Niet jouw maximale hypotheek is leidend, maar de maandlast die je comfortabel kunt dragen met ruimte voor:
hogere lasten bij renteherziening
onderhoud en verduurzaming
gezinsverandering of inkomensschommelingen
Stap 2: maak je eigen-geldplaatje hard
Zet alles onder elkaar: kosten koper, buffer, verbouwing. Dit voorkomt dat je later gedwongen concessies doet op voorwaarden of zekerheid.
Stap 3: stuur op woningtype, regio en voorwaarden
Landelijke gemiddelden zijn geen doelwoning. Woningtype en regio bepalen je echte kans.
En voorwaarden hebben waarde. Een duidelijke planning, realistische leverdatum en heldere ontbindende voorwaarden kunnen soms belangrijker zijn dan “nog € 5.000 hoger”.
Voorbereiding op hoog niveau: sterker staan zonder onverantwoorde risico’s
Wie nu koopt, heeft baat bij structuur. Voorbereiding op hoog niveau betekent dat je niet pas gaat rekenen als je bod al is geaccepteerd, maar dat je je dossier vooraf op orde hebt.
Een aanpak die daarbij past is werken volgens de uitgangspunten van Gecertificeerd Koper: je koopt niet harder, maar beter voorbereid. Dat helpt om rationele keuzes te maken en teleurstellingen te voorkomen.
Daarnaast kan het in sommige situaties aantrekkelijk zijn om te bieden zonder financieringsvoorbehoud, omdat dit voor verkopers meer zekerheid geeft. Dat kan alleen verantwoord als de financiering vooraf volledig is uitgezocht en klaarstaat. Binnen Financieel Fit begeleid ik kopers die hiervoor kiezen, zodat dit geen gok wordt maar een bewuste, gecontroleerde stap.
Dit is niet voor iedereen geschikt. Maar wie in een competitieve markt koopt, doet er verstandig aan om te weten welke opties je hebt en wat ze vragen aan voorbereiding.
Conclusie
De betaalbaarheid van koopwoningen is in 25 jaar fundamenteel veranderd. In een transparant rekenkader zijn bruto maandlasten in die periode ruim verdubbeld. Dat komt door het hogere prijsniveau, de scheefgroei met inkomens, de rol van eigen geld en leennormen die de ruimte begrenzen.
Wie in 2026 wil kopen, heeft dus niet alleen inkomen nodig, maar vooral voorbereiding. Hoe eerder je scenario’s en eigen geld concreet maakt, hoe kleiner de kans op verrassingen.
Wat kan je vandaag al doen
Wil je weten wat in jouw situatie verstandig en haalbaar is, en hoe ver je kunt gaan zonder jezelf klem te zetten? Je mag dit altijd aan mij voorleggen. Stuur gerust een WhatsApp-bericht. Je vindt mijn contactgegevens onder deze blog.
Dit artikel is algemene informatie en geen persoonlijk financieel of juridisch advies. Laat jouw situatie altijd doorrekenen op basis van inkomen, rente, verplichtingen en woningwaarde.
Veel gestelde vragen
Is dit rekenvoorbeeld een exacte weergave van “de gemiddelde koper”?
Nee. Het is een eerlijk vergelijkingskader om trendontwikkeling te laten zien. In werkelijkheid verschillen hypotheekvorm, rentevaste periode, eigen geld en looptijd per huishouden.
Waarom telt eigen geld zo zwaar mee sinds 2018?
Omdat je in principe maximaal 100% van de woningwaarde mag lenen. Kosten koper en buffers komen daar meestal bovenop.
Geldt de startersvrijstelling altijd tot € 525.000?
In 2025 geldt die grens. Voor 2026 wordt vaak uitgegaan van € 555.000. De leverdatum bij de notaris bepaalt welk jaar geldt.
Wanneer is NHG interessant?
Als je binnen de grens valt en je de voordelen (vangnet en mogelijk rentevoordeel) in jouw situatie opwegen tegen de voorwaarden en de eenmalige borgtochtprovisie.
Is bieden zonder financieringsvoorbehoud verstandig?
Soms kan het strategisch helpen, maar alleen als de financiering vooraf volledig is uitgezocht en haalbaar is. Anders neem je een risico dat je niet wilt.
Bronnen
CBS/Kadaster (prijsontwikkeling en gemiddelde transactieprijzen bestaande koopwoningen, publicatie 21 november 2025)
Belastingdienst en Rijksoverheid (startersvrijstelling overdrachtsbelasting, voorwaarden en grenzen)
Rijksoverheid en NHG (NHG-grens en borgtochtprovisie 2026)
Rijksoverheid (Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen, start 1 juli 2025 en maximale kopersondersteuning)
Recente berichten
De sleutel ligt binnen handbereik
Koop je huis met kennis en zekerheid- plan een gratis kennismakingsgesprek!
Goede voorbereiding maakt het noodzakelijke verschil, ik help je stap voor stap zodat jij met vertrouwen je huis koopt!
