Een kind helpen bij het kopen van een woning via een familiehypotheek blijft populair. Maar vanaf 2025 verandert er iets belangrijks: wie een hogere rente afspreekt dan gangbaar is bij de bank, krijgt niet langer het volledige fiscale voordeel. De Belastingdienst grijpt in. Wat betekent dat voor jou als ouder of starter? En hoe voorkom je dat je de renteaftrek kwijtraakt?

Wat is een familiehypotheek?

Een familiehypotheek is een lening tussen ouders en hun kind, bedoeld om een woning aan te kopen. Het alternatief voor een bankhypotheek wordt vastgelegd in een contract, inclusief afspraken over rente, aflossing en looptijd.

Tot en met 2024 maakten veel ouders gebruik van een constructie waarbij een hoge rente werd afgesproken — vaak 8% of meer. Het kind kon die rente aftrekken in de belastingaangifte. Tegelijkertijd schonken ouders jaarlijks (een deel van) de ontvangen rente terug. Zo ontstond een fiscaal voordeel voor beide partijen.

Vanaf 2025 worden die mogelijkheden flink beperkt.

Wat is er veranderd per 2025?

De Belastingdienst voert een belangrijke wijziging door: alleen rente tot het marktconforme niveau is nog aftrekbaar in box 1. Wie meer rente vraagt dan een bank, verliest het recht op renteaftrek over dat meerdere.

Ook stelt de Belastingdienst aanvullende eisen:

• Alleen de marktconforme rente is nog aftrekbaar in box 1
• Het meerdere valt in box 3
• Het aflossingsschema moet worden aangepast aan de lagere rente

Zonder aanpassing wordt de lening niet meer gezien als eigenwoningschuld en vervalt het volledige recht op renteaftrek.

Voorbeeld: van 8% naar 4,5%

Stel: je leent als kind €300.000 van je ouders. Je spreekt 8% rente af, terwijl de marktrente 4,5% is. Je lost de lening annuïtair af over 30 jaar.

Wat gebeurt er zonder aanpassing?

• Slechts 4,5% rente is aftrekbaar
• Alles boven de 4,5% valt in box 3
• Het aflossingsschema moet worden aangepast
• De belastingvoordelen over voorgaande jaren kunnen worden teruggevorderd

En met aanpassing?

• Je past de rente aan naar 4,5%
• Je herrekent het aflossingsschema
• De lening blijft volledig binnen box 1
• Je behoudt het fiscale voordeel

Waarom grijpt de Belastingdienst in?

De oude constructie werd door veel ouders en kinderen gebruikt als fiscale optimalisatie. Ouders ontvingen hoge rente, kinderen kregen aftrek, en via een schenking werd het voordeel weer deels geneutraliseerd. De Belastingdienst beschouwt dit inmiddels als misbruik van de renteaftrekregeling.

Het doel van de aanpassing is om het belastingvoordeel eerlijker te maken en te voorkomen dat er belastingbesparende constructies worden gebruikt zonder werkelijke economische noodzaak.

Wat betekent dit voor jou als ouder of starter?

Wil je een familiehypotheek afsluiten of loopt er al een bestaande lening? Let dan goed op het volgende:

✅ Spreek alleen een marktconforme rente af. Gebruik banktarieven als referentie.
✅ Pas het aflossingsschema aan bij een renteverlaging.
✅ Laat je bestaande lening herzien of toetsen als de afgesproken rente te hoog is.
✅ Leg alle afspraken vast in een goed contract, inclusief looptijd, rente en aflossing.

Mag je nog steeds een hoge rente afspreken?

Ja, dat mag. Maar het fiscale voordeel vervalt boven het marktpercentage. Dat heeft gevolgen:

• Het deel boven de marktconforme rente wordt belast in box 3
• Je moet die rente opgeven in je belastingaangifte
• De netto woonlasten worden hoger

De familiehypotheek blijft dus mogelijk, maar is minder voordelig als fiscale constructie. De focus ligt vanaf 2025 op realistische en zakelijk verantwoorde afspraken.

Laat je goed begeleiden: kleine fout, grote gevolgen

Een foutje in het rentepercentage of aflossingsschema kan leiden tot verlies van duizenden euro’s aan renteaftrek. En dat wil je voorkomen. Daarom is het verstandig om je goed te laten begeleiden bij het opstellen of aanpassen van de familiehypotheek.

➡️ In onze online sessie “Familiehypotheek zonder valkuilen” leer je:

• Hoe je de rente correct vaststelt
• Wanneer je lening fiscaal binnen box 1 blijft
• Wat je moet doen bij een fiscale correctie
• Hoe je als ouder en kind veilig en verantwoord samenwerkt

👉 Volg de sessie of plan direct een adviesgesprek via www.kopenmetkennis.nl

Disclaimer

Deze blog is gebaseerd op de fiscale regelgeving tot en met juni 2025. Familiehypotheken blijven toegestaan, maar de fiscale behandeling is veranderd. Raadpleeg altijd een erkend financieel adviseur of belastingdeskundige bij twijfel.

Veelgestelde vragen over familiehypotheken in 2025

1. Wat is een familiehypotheek?
Een familiehypotheek is een lening van ouder(s) aan kind(eren) voor de aankoop van een woning.

2. Is rente op een familiehypotheek aftrekbaar in 2025?
Ja, maar alleen tot aan het marktconforme percentage. Hogere rente is niet aftrekbaar.

3. Wat is marktconforme rente in 2025?
Dat is het rentepercentage dat banken op dit moment rekenen voor vergelijkbare hypotheken.

4. Wat gebeurt er als ik een te hoge rente afspreek?
Dan vervalt het recht op renteaftrek over het meerdere. Ook het aflossingsschema moet worden aangepast.

5. Kan ik alsnog een familiehypotheek afsluiten?
Ja, mits de voorwaarden marktconform zijn en alles correct wordt vastgelegd.

6. Moet ik mijn bestaande familiehypotheek aanpassen?
Als de rente te hoog is afgesproken, is aanpassing noodzakelijk om renteaftrek te behouden.

7. Komt het extra rentedeel in box 3?
Ja. Rente boven het marktpercentage wordt belast in box 3 bij de ouders.

8. Mag ik nog rente terugschenken?
Dat mag, maar het beïnvloedt de fiscale voordelen en moet apart worden vastgelegd.

9. Is een notariële akte verplicht voor een familiehypotheek?
Nee, maar een goed contract is wel noodzakelijk. Soms is notariële vastlegging wenselijk voor zekerheid.

10. Waar kan ik hulp krijgen bij het opstellen van een familiehypotheek?
Via Kopenmetkennis.nl kun je een sessie volgen of direct advies aanvragen bij een financieel adviseur.

Wil je deze blog als e-paper of PDF om te delen met klanten of familie? Laat het me weten — dan maak ik het voor je op.