Huis kopen, verbouwen en verkopen in 2025: De moeite waard of fiscale valkuil?

Een woning kopen, opknappen en met winst verkopen klinkt aantrekkelijk. Toch blijkt deze strategie in de praktijk complexer dan verwacht. In 2025 wordt het succes van zo’n project niet alleen bepaald door goede smaak of verbouwinzicht, maar vooral door fiscale kennis en voorbereiding.

In deze blog lees je:

• Wanneer je 0 %, 2 % of 10,4 % overdrachtsbelasting betaalt

• Wat je fiscaal mag aftrekken bij verbouwing

• Hoe de bijleenregeling en box 3-belasting je rendement beïnvloeden

• Waarom tv-programma’s als De Moeite Waard vaak maar een deel van het verhaal laten zien

1. Overdrachtsbelasting: 0 %, 2 % of 10,4 %?

Startersvrijstelling: 0 %

Ben je jonger dan 35 jaar en koop je in 2025 je eerste woning? Dan kun je in aanmerking komen voor de startersvrijstelling overdrachtsbelasting. Bij een aankoopprijs van maximaal € 525.000 betaal je in dat geval geen overdrachtsbelasting. Voorwaarde is dat je de woning zelf gaat bewonen en nog niet eerder gebruik hebt gemaakt van deze regeling.

Verlaagd tarief: 2 %

Val je buiten de starterscriteria of is de woningprijs hoger dan € 525.000? Dan geldt het verlaagde tarief van 2 %, mits je de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken. Je moet dit verklaren bij de notaris én ook daadwerkelijk in de woning gaan wonen.

Hoog tarief: 10,4 %

In andere situaties, bijvoorbeeld bij de aankoop van een beleggingspand, een vakantiewoning of wanneer je de woning snel doorverkoopt zonder er zelf in te wonen, betaal je het algemene tarief van 10,4 %.

Checklist voor startersvrijstelling:

• Je bent jonger dan 35 op het moment van overdracht

• De aankoopprijs of WOZ-waarde is maximaal € 525.000

• Je verklaart en toont aan dat je de woning zelf gaat bewonen

• Je hebt niet eerder gebruikgemaakt van de vrijstelling

2. Hypotheekrente en bijleenregeling

Aftrekbaar in box 1

Je mag de volgende kosten fiscaal aftrekken als ze verband houden met je eigen woning:

• Hypotheekrente voor aankoop of verbetering van de woning

• Financieringskosten, zoals advies, taxatie en notariskosten

• Kosten uit een bouwdepot, mits besteed binnen twee jaar

Niet aftrekbaar

Andere uitgaven vallen buiten de aftrekposten:

• Verbouwkosten die je met eigen spaargeld betaalt

• Uitgaven die verband houden met verkoopvoorbereiding

• Overwaarde die je niet binnen drie jaar herinvesteert in een nieuwe woning, wordt belast in box 3. Dit leidt tot vermogensbelasting (tot maximaal 1,76 % per jaar)

3. Break-even berekening: hoe zit het met de winst?

Een rekenvoorbeeld laat zien hoe belangrijk het is om alle kosten mee te nemen.

De verkoopprijs moet minimaal € 366.000 bedragen om quitte te spelen. Bij een verkoopprijs van € 400.000 ontstaat een brutowinst van € 34.000. Als de overwaarde niet wordt herbelegd, wordt een deel belast in box 3. Je netto winst komt dan uit op ongeveer € 33.400.

Het lijkt positief, maar rekenfouten, fiscale tegenvallers of onverwachte kosten kunnen dit beeld snel veranderen. Een brutorendement van 9–12 % is het minimale doel om echt winstgevend uit te komen.

4. Waarom tv-programma’s vaak een vertekend beeld geven

In programma’s als De Moeite Waard ligt de focus op indeling, kleurgebruik en visueel resultaat. De afleveringen gaan uitgebreid in op keukens, tegels en lichtplannen. Wat meestal ontbreekt, zijn de fiscale details, verborgen kosten, doorlooptijd tussen aankoop en verkoop en de belastingdruk bij overwaarde.

Dat wekt een vertekend beeld. De kijker krijgt de indruk dat elke verbouwing financieel aantrekkelijk is, terwijl de winstberekening vaak veel genuanceerder ligt. Zonder inzicht in financiering, belasting en regelgeving blijkt de uitkomst regelmatig teleurstellend.

5. Samengevat: slim flippen of fiscaal floppen?

Conclusie: handelen met kennis, niet op gevoel

Woningen kopen, opknappen en snel verkopen kan aantrekkelijk zijn – maar alleen wanneer je de fiscale en financiële spelregels begrijpt. Wie zich enkel laat leiden door het eindresultaat op tv, komt vaak bedrogen uit.

Wil je succesvol flippen in 2025? Zorg dan voor:

• Slim gebruik van de startersvrijstelling

• Een goed onderbouwde verklaring voor zelfbewoning

• Realistische berekeningen, inclusief belastingen en bijleenregeling

• Kennis van regels rond overwaarde en box 3

• Advies van een fiscalist of notaris bij twijfel

Dat is Kopen met Kennis: weten wat je doet, voordat je begint.

Laat jouw flip-case doorrekenen

Heb je concrete plannen om te kopen, verbouwen en verkopen? Deel je cijfers met ons. Op basis van je aankoopbedrag, verbouwbudget en verwachte verkoopprijs maken wij een realistische rendementsanalyse volgens de fiscale regels van 2025.

Ga naar www.kopenmetkennis.nl en maak direct een afspraak voor een gratis online sessie.