Wat betekent de ouderdomsclausule bij de aankoop van een woning?

Stel: je hebt eindelijk dat charmante jaren ’30-huis gevonden. Authentieke details, een fijne sfeer, perfecte ligging. Maar dan lees je in het koopcontract: ouderdomsclausule. Wat betekent dat precies? Moet je je zorgen maken? En wat zijn de gevolgen voor jou als koper?

In deze blog lees je:

• Wat een ouderdomsclausule is

• Waarom deze steeds vaker voorkomt

• Wat de risico’s zijn voor jou als koper

• Hoe je goed voorbereid toch zorgeloos kunt kopen

Wat is een ouderdomsclausule?

De ouderdomsclausule is een bepaling in de koopakte die zegt: deze woning is oud en voldoet mogelijk niet aan de huidige bouwtechnische normen. Als koper accepteer je de woning zoals die er op dat moment bij staat. Dat geldt voor zichtbare én onzichtbare gebreken die bij de leeftijd horen.

De verkoper beperkt hiermee zijn aansprakelijkheid. Kom je na de overdracht achter gebreken zoals loden leidingen, enkel glas of verzakkingen? Dan kun je dat in principe niet verhalen op de verkoper – ook niet als hij van niets wist.

Waarom staat deze clausule in het koopcontract?

Woningen die voor 1990 zijn gebouwd, zijn vaak niet meer volgens de huidige eisen uitgevoerd. Denk aan verouderde installaties, andere bouwmaterialen of slijtage door de jaren heen.

Om juridische discussies te voorkomen, nemen makelaars en verkopers daarom standaard de ouderdomsclausule op bij huizen van dertig jaar en ouder. Zo weten beide partijen waar ze aan toe zijn.

Wat zijn de risico’s voor jou als koper?

Met de ouderdomsclausule verschuift het risico van verborgen gebreken naar jou als koper. Dat betekent: als je na aankoop problemen ontdekt, draai je in veel gevallen zelf op voor de kosten.

Voorbeelden van veelvoorkomende risico’s:

• Asbest in vloeren, daken of schoorstenen (vooral bij woningen van vóór 1994)

• Loden leidingen (vaak aanwezig in huizen van vóór 1960)

• Verouderde elektrische installatie of cv-ketel

• Funderingsproblemen, vocht in muren of houtrot

Zonder goed onderzoek kunnen herstelkosten fors oplopen. Daarom is voorbereiding cruciaal.

Hoe voorkom je verrassingen?

Een ouderdomsclausule hoeft geen belemmering te zijn voor de aankoop. Maar je moet wel weten wat je doet. Let op deze punten:

1. Laat een bouwkundige keuring uitvoeren

Een keuring geeft je inzicht in de technische staat van het huis. Op basis van het rapport kun je beter onderhandelen of zelfs besluiten af te zien van de koop.

2. Controleer op asbest en loden leidingen

Vraag expliciet of deze materialen aanwezig zijn. Is het niet zeker? Laat aanvullend onderzoek doen.

3. Vraag het energielabel op

Oudere woningen hebben vaak een laag energielabel. Dat betekent hogere energiekosten en mogelijk extra verduurzamingsmaatregelen.

4. Schakel een aankoopadviseur in

Een specialist herkent risico’s, helpt bij het beoordelen van het koopcontract en adviseert over een passend bod. Zo voorkom je dat je te veel betaalt voor een woning met verborgen gebreken.

Wat zegt Walter Nieuwendijk hierover?

“De ouderdomsclausule is geen reden om af te haken, maar wel een duidelijke waarschuwing. Zie het als een seintje om extra alert te zijn. In de blogs op kopenmetkennis.nl lees je precies waar je op moet letten bij oudere woningen en hoe je je als koper goed voorbereidt.”

— Walter Nieuwendijk, financieel adviseur bij Financieel Fit en auteur bij Kopen met Kennis

“De ouderdomsclausule is geen reden om af te haken, maar wel een duidelijke waarschuwing. Zie het als een seintje om extra alert te zijn. In onze sessies leren kopers wat de gevolgen zijn en hoe je met kennis van zaken toch een verantwoord bod kunt doen.”

Meer lezen over dit onderwerp?

Op kopenmetkennis.nl vind je blogs over:

• Het herkennen en beoordelen van een ouderdomsclausule

• Onderhandelen over het koopcontract bij oudere woningen

• Het uitvoeren van een bouwkundige keuring

• Juridische positie bij verborgen gebreken

Zo kun je je als koper goed voorbereiden en voorkom je verrassingen.In de online sessies van Kopen met Kennis leer je:

• Hoe je een ouderdomsclausule herkent en begrijpt

• Wanneer je moet onderhandelen over de koopakte

• Hoe je bouwkundige risico’s meeneemt in je bod

• Wat je rechten zijn bij verborgen gebreken

Met de juiste kennis kun je verantwoord en met vertrouwen kopen – ook als de woning wat ouder is.

Veelgestelde vragen over de ouderdomsclausule

Wat is het doel van een ouderdomsclausule?
Om duidelijk te maken dat de koper zelf verantwoordelijk is voor de staat van de woning bij oudere huizen.

Is de verkoper dan helemaal niet aansprakelijk?
In principe niet voor gebreken die passen bij de ouderdom. Maar bij opzettelijke verzwijging van ernstige gebreken kan aansprakelijkheid alsnog aan de orde zijn.

Komt deze clausule in elk koopcontract voor?
Bij woningen ouder dan 30 jaar is het standaard. Soms ook bij jongere woningen als er twijfel is over de bouwkwaliteit.

Mag ik nog onderhandelen over de ouderdomsclausule?
Ja. Je kunt proberen om de clausule te beperken of een voorbehoud op te nemen. Dit lukt vooral met goede argumenten en deskundige begeleiding.

Wat kost een bouwkundige keuring?
Gemiddeld tussen de 300 en 500 euro. Dat is meestal een goede investering bij oudere woningen.

Wat als ik na aankoop een gebrek ontdek?
Dan ligt de bewijslast bij jou. Je moet aantonen dat het gebrek verborgen was en niet onder de clausule valt.

Kan ik nog onder de koop uit als ik twijfels krijg?
Alleen als je een ontbindende voorwaarde hebt opgenomen, bijvoorbeeld voor bouwkundige keuring.

Wat staat er precies in de clausule?
Dat verschilt per koopakte. Vraag om toelichting en laat je juridisch adviseren.

Is een ouderdomsclausule ook bij nieuwbouw mogelijk?
Nee, bij nieuwbouw speelt dit niet. Daar gelden andere garanties en aansprakelijkheden.

Wat is het alternatief voor de clausule?
Je kunt als koper eisen dat bepaalde gebreken eerst worden hersteld, of dat de verkoper toch (deels) aansprakelijk blijft. Dit moet je dan goed vastleggen.

Verklarende woordenlijst

Ouderdomsclausule – Juridische bepaling in de koopakte die de aansprakelijkheid van de verkoper bij oudere woningen beperkt.
Bouwkundige keuring – Technisch onderzoek van de woning om de staat en eventuele gebreken vast te stellen.
Asbest – Gevaarlijke bouwstof die tot 1994 veel werd gebruikt en schadelijk kan zijn voor de gezondheid.
Loden leidingen – Oude waterleidingen die lood kunnen afgeven aan drinkwater.
Energielabel – Score voor de energiezuinigheid van een woning, verplicht bij verkoop.

Meer weten? Neem contact op

Wil je zeker weten dat je geen verrassingen tegenkomt na de aankoop van een oudere woning? Voor meer informatie kun je een afspraak maken met de auteur. Je vindt de contactgegevens onder deze blog.