In het kort
- Desiree en Vincent kochten hun huurwoning in Hilversum met een slimme combinatie van bankhypotheek, familiebanklening en verduurzamingsbudget.
- Hun maximale hypotheek lag € 45.000 onder de koopsom, maar familiehulp maakte het verschil.
- De familiebanklening werd opgezet met een leen-schenkconstructie, waarbij ouders jaarlijks zowel rente als aflossing vrijwillig terugschonken binnen de fiscale vrijstelling.
- De maandlast bleef daardoor gelijk aan hun huur — en volledig binnen de regels van Belastingdienst, NHG en AFM.
- Dankzij het verduurzamingsbudget steeg het energielabel van D naar B, wat hun woningwaarde en leencapaciteit verbeterde.
Introductie
Een woning kopen die je al jaren huurt is voor veel mensen een droom die zelden werkelijkheid wordt. Banken kijken strikt naar inkomen en schuld, en spaargeld ontbreekt vaak. Toch lukte het Desiree (31) en Vincent (33) uit Hilversum om hun huurappartement te kopen. Hun verhuurder bood het pand aan voor € 365.000, maar hun maximale hypotheek was slechts € 320.000.
De oplossing kwam uit hun eigen kring: een familiebanklening met een leen-schenkconstructie, gecombineerd met een verduurzamingsbudget binnen de hypotheek. Het resultaat: eigenaarschap zonder hogere maandlasten en met meer toekomstwaarde.
Van huurders naar kopers: de uitdaging
Met een inkomensgrens die € 45.000 te kort schoot, een lopende autolening en beperkt spaargeld leek kopen onmogelijk. De vraag was hoe zij het tekort konden financieren zonder stijgende netto woonlast en zonder fiscale risico’s.
De financiële opzet die het mogelijk maakte
1. Reguliere hypotheek met verduurzamingsbudget
De bank verstrekte een annuïteitenhypotheek van € 320.000 met verduurzamingsbudget. Daarmee konden HR++-glas, vloerisolatie en een warmtepompboiler worden meefinancierd.
Binnen de NHG-voorwaarden mag in 2025 tot ongeveer € 20.000 extra worden geleend voor energiebesparende maatregelen, mits aantoonbaar besteed aan goedgekeurde verbeteringen (bron: NHG, Nibud, Rijksoverheid).
De energiebesparing verlaagde hun maandelijkse energielasten aanzienlijk. Hierdoor steeg hun wooncomfort én de betaalbaarheid — een structureel voordeel dat banken sinds 2024 ook meewegen bij de maximale leencapaciteit.
2. De familiebanklening met leen-schenkconstructie
De ouders van Vincent hielpen met een familiebanklening van € 45.000. De lening werd volledig zakelijk opgezet:
- Marktconforme rente van 4 %;
- Annuïtaire aflossing over maximaal 30 jaar;
- Schriftelijke overeenkomst tussen partijen;
- Registratie bij de Belastingdienst (informatieplicht eigenwoningschuld).
Door deze opzet kwalificeert de lening als eigenwoningschuld, waardoor rente fiscaal aftrekbaar is.
Hoe de leen-schenkconstructie werkt
De leen-schenkconstructie houdt in dat ouders aan het einde van ieder jaar vrijwillig en onvoorwaardelijk een bedrag schenken aan hun kind, ter hoogte van de in dat jaar betaalde rente én aflossing.
Belangrijk is dat dit niet contractueel verplicht is, maar elk jaar een vrije schenking blijft. Zo blijft de lening fiscaal geldig en de rente aftrekbaar.
In 2025 gelden de volgende vrijstellingen (bron: Belastingdienst):
- Ouders → kind: € 6.713 per jaar (gezamenlijk bedrag).
- Overige schenkers, zoals een partner of familielid: € 2.690 per jaar.
Wanneer de jaarlijkse schenking binnen deze grenzen blijft, is geen schenkbelasting verschuldigd.
Het effect is krachtig: de rente en aflossing worden betaald uit de lening, maar aan het einde van het jaar (gedeeltelijk of geheel) teruggeschonken. Zo ontstaat een financieringslastneutraal resultaat — de maandlasten zijn per saldo gelijk aan de oude huur, maar de woning wordt wél volledig afgelost en de rente blijft aftrekbaar.
Let op: banken toetsen bij de hypotheekaanvraag op de bruto lasten van de familielening. De jaarlijkse schenking telt daarbij niet mee. Het neutrale effect ontstaat dus achteraf, in de privésfeer.
3. Slim herstructureren van bestaande lasten
Een deel van de familiebanklening is gebruikt om de autolening af te lossen. Dat verlaagde de maandelijkse verplichtingen en verhoogde de leencapaciteit bij de bank. Hierdoor kon de volledige € 320.000 worden gefinancierd binnen NHG-normen.
Het resultaat: koopwoning zonder hogere maandlast
Binnen enkele weken was de financiering rond. De verduurzaming volgde snel daarna.
| Component | Bedrag | Toelichting |
|---|---|---|
| Bankhypotheek | € 320.000 | Inclusief verduurzamingsbudget |
| Familiebanklening | € 45.000 | Met leen-schenkconstructie (rente 4 %, jaarlijkse schenking rente + aflossing) |
| Totale koopsom | € 365.000 | Inclusief kosten koper |
Na zes maanden was het appartement verduurzaamd van energielabel D naar B.
Hun netto maandlast bleef vrijwel gelijk aan de huur van € 1.250. Hun spaargeld bleef behouden, en hun woningwaarde steeg met ruim tien procent.
Wat huizenkopers hiervan kunnen leren
- Een familiebanklening kan volledig binnen de fiscale regels worden toegepast, mits zakelijk opgezet en correct geregistreerd.
- Een leen-schenkconstructie met jaarlijkse terugschonking van rente én aflossing kan de maandlast neutraliseren, zolang deze vrijwillig en onvoorwaardelijk blijft.
- Verduurzaming creëert extra leenruimte, verlaagt energielasten en verhoogt de woningwaarde.
- Schulden aflossen vóór de hypotheekaanvraag vergroot de kans op goedkeuring.
- NHG kan gecombineerd worden met een familielening, mits de familielening achtergesteld is en binnen de NHG-kostengrens blijft.
Veelgestelde vragen
Wat is een leen-schenkconstructie?
Een leen-schenkconstructie is een familielening waarbij ouders aan het einde van elk jaar vrijwillig de betaalde rente én aflossing terug schenken binnen de fiscale vrijstellingen. Daardoor worden de maandlasten per saldo neutraal, terwijl de lening fiscaal geldig blijft en de rente aftrekbaar is.
Hoe blijft de rente aftrekbaar?
De lening moet voldoen aan de eisen van de eigenwoningschuld: marktconforme rente, annuïtair of lineair aflossen, schriftelijke overeenkomst en melding bij de Belastingdienst. De schenking mag niet verplicht of gekoppeld zijn aan de leningsovereenkomst.
Welke vrijstellingen gelden in 2025?
Ouders mogen € 6.713 per jaar schenken aan hun kind, en overige schenkers € 2.690. Blijf binnen deze grenzen om schenkbelasting te voorkomen.
Kan dit samen met NHG?
Ja. Een familielening is toegestaan naast een NHG-hypotheek, mits de lening en renteverplichting schriftelijk zijn vastgelegd en worden meegenomen in de toets. De NHG-kostengrens in 2025 is € 450.000 (of € 477.000 bij energiemaatregelen).
Mag de schenking ook worden gebruikt om af te lossen?
Ja. Zolang de schenking vrijwillig en onvoorwaardelijk is, mag deze worden gebruikt om (een deel van) de aflossing te compenseren. Dat maakt de constructie financieringslastneutraal.
Moet ik de familielening melden bij de Belastingdienst?
Ja. Meld de lening via de opgaaf lening eigen woning. Zonder melding vervalt de renteaftrek.
Wat als ouders stoppen met schenken?
Dan verandert de netto maandlast. De lening blijft wel fiscaal geldig, maar de lasten stijgen. Maak daarom vooraf goede afspraken binnen de familie.
Conclusie
Desiree en Vincent bewijzen dat kennis en voorbereiding het verschil maken. Door hun reguliere bankhypotheek slim te combineren met een familiebanklening en leen-schenkconstructie, én te investeren in verduurzaming, konden zij hun huurwoning kopen zonder hogere netto maandlasten.
Hun verhaal laat zien dat familiehulp, vertrouwen en financieel inzicht samen kunnen leiden tot duurzame woonzekerheid — volledig binnen de regels van de Belastingdienst en NHG.
Wat kun je vandaag al doen
Wil je weten of een familiebanklening met leen-schenkconstructie ook bij jouw situatie past?
Neem contact op met Walter Nieuwendijk, financieel adviseur bij Financieel Fit Het Gooi en oprichter van Kopenmetkennis.nl.
Je vindt de contactgegevens onder deze blog.
Recente berichten
De sleutel ligt binnen handbereik
Koop je huis met kennis en zekerheid- plan een gratis kennismakingsgesprek!
Goede voorbereiding maakt het noodzakelijke verschil, ik help je stap voor stap zodat jij met vertrouwen je huis koopt!
