Kosten koper financieren met een lening? Zo pak je het slim aan

Wie een huis koopt, krijgt niet alleen te maken met de koopsom. Je betaalt ook kosten koper: overdrachtsbelasting, notariskosten, hypotheekadvies en taxatie. Die kosten kunnen al snel duizenden euro’s bedragen — en je mag ze niet meefinancieren in je hypotheek.

Wat als je dat geld simpelweg niet hebt? In sommige gevallen is een persoonlijke lening dan een verrassend slimme oplossing. Zeker als je ook nog plannen hebt om te verbouwen of te verduurzamen.

Wat zijn kosten koper precies?

Bij de aankoop van een bestaande woning krijg je te maken met de zogenaamde kosten koper (k.k.). Deze bestaan onder andere uit:

• Overdrachtsbelasting (meestal 2%)
• Notariskosten (voor leverings- en hypotheekakte)
• Taxatiekosten
• Kosten voor financieel advies
• Eventueel kosten voor een bouwkundige keuring of NHG

Gemiddeld bedragen deze kosten zo’n 4 tot 6% van de koopsom. Bij een woning van €300.000 gaat het dus om €12.000 tot €18.000 die je niet mag meefinancieren in de hypotheek.

Ben je jonger dan 35 en koop je je eerste woning? Dan betaal je mogelijk geen overdrachtsbelasting door de startersvrijstelling. Controleer dit goed of laat je hierover adviseren.

Wat als je het geld niet hebt?

Als je deze kosten niet op je spaarrekening hebt, zijn er grofweg twee opties:

• Hulp vanuit familie (schenking of familiebank)
• Een persoonlijke lening (consumptief krediet)

Een persoonlijke lening klinkt misschien duur, maar kan in bepaalde situaties een strategische keuze zijn. Zeker als je:

• Je woning snel wilt verduurzamen
• Geen zin hebt in een extra hypotheek met taxatie en notariskosten
• Startersruimte hebt qua inkomen, maar tegen hypotheeklimieten aanloopt

Hoe werkt een persoonlijke lening?

Een persoonlijke lening is een lening bij een bank of kredietverstrekker, niet gekoppeld aan je woning. Je leent een vast bedrag, tegen een vaste rente, met een vaste looptijd. Alles staat dus van tevoren vast: wat je betaalt en wanneer je klaar bent.

Voordelen:

• Geen notaris of taxatie nodig
• Binnen een paar dagen geregeld
• Boetevrij extra aflossen mogelijk
• Minder kosten dan een tweede hypotheek

De rente is hoger dan bij een hypotheek (gemiddeld tussen de 6% en 9% in juni 2025), maar de totale kosten kunnen lager zijn, zeker bij kortere looptijd of kleinere bedragen.

LTV en LTI: waarom je hypotheek soms niet genoeg ruimte biedt

Bij het bepalen van je maximale hypotheek kijkt de bank naar twee belangrijke begrippen:

• LTV (Loan to Value): de verhouding tussen je lening en de waarde van je woning. Je mag maximaal 100% van de marktwaarde lenen.
• LTI (Loan to Income): de verhouding tussen je lening en je inkomen. Deze wordt bepaald volgens de leennormen van Nibud en de overheid.

Stel: jouw inkomen is hoog genoeg voor een hypotheek van €320.000, maar de woning die je koopt wordt getaxeerd op €300.000. Dan mag je alsnog maar €300.000 lenen, omdat je anders boven de 100% LTV uitkomt.

In dat geval kan een persoonlijke lening uitkomst bieden, omdat die niet op woningwaarde wordt getoetst, maar op inkomen.

Hoe zit het met renteaftrek?

Over de rente op een persoonlijke lening bestaat veel onduidelijkheid. Dit is hoe het zit:

• Wél aftrekbaar: als je de lening gebruikt voor het verbeteren, onderhouden of verduurzamen van je eigen woning, én voldoet aan de fiscale eisen (schriftelijke overeenkomst, annuïtaire aflossing binnen 30 jaar).
• Niet aftrekbaar: als je de lening gebruikt voor kosten koper, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten of advieskosten.

Je moet kunnen aantonen dat het geld is besteed aan de eigen woning (bijvoorbeeld via facturen of betalingsbewijzen). Vraag je adviseur naar de voorwaarden.

Voor wie is dit een slimme strategie?

Een persoonlijke lening kan interessant zijn voor:

• Starters die qua inkomen meer kunnen dragen, maar beperkt worden door LTV
• Verbouwers die snel willen beginnen zonder herfinanciering of taxatie
• Duurzaamheidskopers die direct willen investeren in isolatie of zonnepanelen
• Kopers met haast die geen tijd hebben voor een aanvullende hypotheekaanvraag

Goedkoop is niet altijd slim. Slim is niet altijd goedkoop. Het gaat erom wat je op korte én lange termijn vooruithelpt.

Wat zijn de risico’s?

Een lening is een serieuze verplichting. Let daarom goed op:

• Je maandlasten stijgen direct
• Je kunt minder lenen in de toekomst (bijv. bij herfinanciering)
• Je moet altijd op tijd aflossen — dat staat vast
• Teveel lenen kan je financiële balans verstoren

Laat je dus altijd adviseren of dit past bij jouw situatie.

Samengevat

Een persoonlijke lening kan:

• ✅ De kosten koper overbruggen
• ✅ Verduurzaming of verbouwing mogelijk maken
• ✅ Een oplossing bieden als je tegen de LTV aanloopt
• ✅ Snel en zonder extra kosten geregeld worden

Maar:

• ❌ De rente is hoger dan bij een hypotheek
• ❌ De rente is alleen aftrekbaar bij woningverbetering (en niet bij k.k.)
• ❌ Je moet voldoen aan fiscale én financiële voorwaarden

Twijfel je?

Boek een gratis strategiesessie via www.kopenmetkennis.nl en laat je adviseren door een financieel expert. Zo voorkom je verrassingen en maak je de beste keuze voor jouw woontoekomst.