Lage taxatiewaarde na een goed bod: wat kun je doen als koper?

• Een lage taxatiewaarde kan een financieringsgat veroorzaken; de bank kijkt naar waarde, niet naar koopsom.
• In Nederland mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen; alles daarboven betaal je zelf (bron: Rijksoverheid).
• Uitzondering in 2025: extra lenen voor energiebesparende maatregelen boven 100% LTV is mogelijk, mits aantoonbaar voor verduurzaming.
• Oorzaken van een lage taxatiewaarde: overbieden, verouderde of onjuiste gegevens, onderhoud of energielabel, regionale verschillen.
• Oplossingen: realistische waardeschatting vooraf, het Gecertificeerd Koper-certificaat en zekerheid via Financieel Fit.
• Auteur: Walter Nieuwendijk (Kopenmetkennis.nl & Financieel Fit Het Gooi).

De bank kijkt naar de waarde, niet naar de koopsom

Je hebt eindelijk je droomhuis gevonden en jouw bod is geaccepteerd. Maar dan blijkt uit het taxatierapport dat de woning minder waard is dan wat je hebt geboden. Dat kan schrikken zijn. Toch werkt het systeem zo: de bank financiert wat het huis waard is, niet wat jij ervoor betaalt.

In Nederland mag je volgens de Rijksoverheid maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Alles daarboven moet je zelf betalen. Alleen als het gaat om energiebesparende maatregelen mag je in 2025 iets extra’s lenen, mits het bedrag aantoonbaar aan verduurzaming wordt besteed.

Waarom de taxatiewaarde lager uitvalt

Een taxateur kijkt niet naar emoties of biedingsdruk, maar naar feiten. Hij vergelijkt recente verkopen van vergelijkbare woningen en beoordeelt de staat van onderhoud, de locatie en het energielabel. Daardoor kan de taxatiewaarde lager uitvallen dan de koopsom.

Veelvoorkomende oorzaken:

• Overbieden in een krappe markt: kopers bieden vaak hoger om kans te maken, maar de taxateur kijkt naar de werkelijke verkoopprijzen in de buurt.
• Een oud of onvolledig taxatierapport: banken eisen een actueel, NWWI-gevalideerd rapport. Oude cijfers of WOZ-waardes zijn niet betrouwbaar.
• Onderhoud en energielabel: een matig label of achterstallig onderhoud verlaagt de waarde.
• Regionale verschillen: in gebieden met weinig transacties is het lastig om referentiewoningen te vinden, waardoor de taxatie voorzichtiger wordt.

Wat een lage taxatiewaarde betekent voor je hypotheek

Als de taxatiewaarde lager is dan de koopsom, ontstaat er een financieringsgat. Dat is het verschil tussen wat je betaalt en wat de bank bereid is te financieren.

Voorbeeld:

• Koopsom: 450.000 euro
• Taxatiewaarde: 420.000 euro
• Financieringsgat: 30.000 euro

Dat verschil moet je zelf opvangen, bijvoorbeeld met spaargeld of een aanvullende lening. Lukt dat niet, dan komt de financiering in gevaar. Met een financieringsvoorbehoud kun je de koop meestal zonder boete ontbinden. Zonder zo’n voorbehoud riskeer je een boete van 10% van de koopsom.

Let op dat het financieringsvoorbehoud tijdig en volgens de afspraken in het koopcontract moet worden ingeroepen. Op Kopenmetkennis.nl vind je meer uitleg in de pagina over het financieringsvoorbehoud.

Hoe je dit voorkomt: drie slimme strategieën

Een lage taxatiewaarde hoeft geen probleem te zijn, als je vooraf weet wat je doet. Met een goede voorbereiding kun je voorkomen dat je te veel biedt of in financiële problemen komt.

1. Laat vooraf een realistische waardeschatting maken

Een onafhankelijke waardebepaling vóórdat je biedt geeft je inzicht in de reële marktwaarde. Zo weet je of de vraagprijs klopt en kun je sterker onderhandelen.

2. Word Gecertificeerd Koper – bied met kennis van zaken

Met het Gecertificeerd Koper-certificaat laat je zien dat:

• je financiële draagkracht is getoetst door een erkend adviseur;
• je biedingen zijn gebaseerd op cijfers, niet op aannames;
• verkopers weten dat jij een betrouwbare koper bent.

Het certificaat is geen garantie van de bank, maar het versterkt je positie en vergroot het vertrouwen van verkopers.

3. Bieden zonder voorbehoud – met zekerheid van Financieel Fit

Veel mensen vinden bieden zonder financieringsvoorbehoud spannend, maar bij Financieel Fit werkt het anders. Je doet pas een bod als jouw volledige hypotheekdossier is beoordeeld en er al een offerte klaarligt.

Daardoor weet je:

• wat je kunt lenen en onder welke voorwaarden;
• dat de bank jouw aanvraag al heeft goedgekeurd;
• dat de financiering niet meer kan worden geweigerd zolang jouw situatie gelijk blijft.

Je biedt dus zonder financieringsvoorbehoud, maar met zekerheid. Voor de verkoper voelt dat als een contant bod; voor jou betekent het rust en duidelijkheid.

De zekerheid geldt zolang je persoonlijke situatie en de woningkenmerken niet veranderen tussen de offerte en de aankoop.

Veel gestelde vragen

Kan ik een nieuwe taxatie laten doen als de waarde te laag is?
Dat kan alleen als er nieuwe feiten of recente vergelijkbare verkopen zijn. Anders accepteert de bank geen nieuw rapport.

Wat als ik het financieringsgat niet kan dichten?
Met een geldig financieringsvoorbehoud kun je de koop meestal ontbinden. Zonder dat voorbehoud geldt vaak een boete van 10% van de koopsom.

Kan ik het verschil lenen van familie?
Ja, maar niet in alle situaties en altijd wel onder voorwaarden.  Dat kan fiscaal gunstig zijn als de lening schriftelijk wordt vastgelegd, marktconform is en annuïtair of lineair wordt afgelost.

Wat maakt bieden zonder voorbehoud via Financieel Fit zo veilig?
Omdat je al een hypotheekofferte hebt voordat je biedt. Je weet precies waar je aan toe bent en verkopers zien je als een zekere koper. De waarde van de woning is dan ook vooraf al globaal in beeld gebracht. 

Helpt verduurzaming bij een lage taxatie?
Ja, energiebesparende maatregelen kunnen de waarde verhogen. Bovendien mag je in 2025 extra lenen voor verduurzaming boven 100% van de woningwaarde, mits je het kunt aantonen.

Conclusie

Een lage taxatiewaarde hoeft je aankoop niet in de weg te staan, zolang je goed bent voorbereid. Als je weet wat je kunt lenen, je risico’s kent en je bieding onderbouwt, heb je een sterke positie. Met het Gecertificeerd Koper-certificaat bied je met kennis van zaken. Met Financieel Fit bied je met zekerheid, omdat je hypotheek al rond is. Zo koop je verantwoord en met vertrouwen.

Wat kun je vandaag al doen?

Wil je weten of jij veilig zonder financieringsvoorbehoud kunt bieden of hoe je Gecertificeerd Koper kunt worden?
Neem contact op met Walter Nieuwendijk, financieel adviseur bij Financieel Fit Het Gooi en oprichter van Kopenmetkennis.nl.
Zijn contactgegevens vind je onder deze blog.