Overdrachtsbelasting 2025: wat betaal jij als starter, doorstromer of belegger?

Wat is overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting is de eenmalige belasting die je via de notaris afrekent op het moment dat een woning of ander onroerend goed op jouw naam komt te staan. Het tarief hangt af van het soort koper en van het werkelijke gebruik van het pand – niet alleen van wat er in de koopakte staat.

Sinds 2021 hanteert Nederland drie hoofdcategorieën:

Let op toekomstige wijziging: het kabinet heeft aangekondigd dit 10,4 %-tarief voor niet-zelfbewoning te verlagen naar 8 % per 1 januari 2026, mits het wetgevingstraject op tijd wordt afgerond. Houd de definitieve wetgeving dus in de gaten als je aankoop na 2025 plaatsvindt. RijksoverheidRijksoverheid

Startersvrijstelling 2025: voorwaarden op een rij

1. Je bent op het moment van overdracht minimaal 18 en nog geen 35 jaar.
2. De woning wordt je hoofdverblijf (je tekent hiervoor een notariële zelfbewoningsverklaring).
3. De waarde van de woning (inclusief aanhorigheden) is maximaal € 525.000.
4. Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt; een ontbonden of geannuleerde koop telt niet als gebruik. RijksoverheidBelastingdienst

Doorstromers: wanneer betaal je 2 %?

Heb je de vrijstelling al benut of ben je 35 jaar of ouder, én ga je zelf in de woning wonen, dan betaal je het standaardtarief van 2 %. Koopt één partner die jonger is dan 35 jaar wel in aanmerking en de ander niet, dan splitst de notaris het tarief naar rato. Belastingdienst

Een woning die je slechts deels bewoont (bijvoorbeeld met een zelfstandige verhuurunit) kan deels in box 1 vallen; laat bij twijfel vooraf een fiscaal adviseur meekijken (Check25-advies).

Beleggers en tweede woningen: 10,4 %

Gebruik je de woning niet zelf – denk aan verhuur, een woning voor je studerende kind, vakantiewoning of pied-à-terre – dan betaal je in 2025 over de hele koopsom 10,4 %. Dit tarief geldt óók voor niet-natuurlijke personen zoals BV’s of stichtingen. Belastingdienst

Naheffingsrisico

De Belastingdienst controleert achteraf op werkelijk gebruik. Verhuur je binnen korte tijd na overdracht of heb je nooit ingeschreven gestaan op het adres, dan kan alsnog het hoge tarief plus boete en rente worden nageheven. Er geldt géén harde “zes-maandenregel”; de bewijslast dat je hoofdverblijf-eis is nageleefd ligt bij jou (Check25-alert).

Moment van betaling

De overdrachtsbelasting wordt verrekend in de nota van afrekening van de notaris bij eigendomsoverdracht. Je hoeft dus nooit zelf apart geld over te maken aan de Belastingdienst.

Samenvatting 2025

Voor woningen die op of na 1 januari 2026 passen in de categorie “geen zelfbewoning” is – onder voorbehoud van definitieve wetgeving – een tarief van 8 % aangekondigd.

Conclusie van Walter Nieuwendijk

De regels lijken simpel, maar de praktijk zit vol uitzonderingen. Vooral bij gezamenlijke aankopen, (deels) verhuurde woningen en toekomstige tariefwijzigingen kun je onbedoeld duizenden euro’s te veel belasting betalen of later een naheffing krijgen. Laat daarom altijd vooraf toetsen of jouw tarief klopt – en bewaar je bewijs van zelfbewoning zorgvuldig.

Persoonlijk advies nodig?

Wil je zeker weten welk tarief voor jou geldt of hoe de aangekondigde wijziging in 2026 jouw plannen beïnvloedt? Boek een sessie bij Kopen met Kennis. In vier online bijeenkomsten leer je stap-voor-stap alle fiscale en financiële spelregels rond woningkoop – inclusief de nieuwste regels voor overdrachtsbelasting.

Plan direct je gesprek via kopenmetkennis.nl of mail mij op w.nieuwendijk@financieelfit.nl