Door Walter Nieuwendijk

Een woning kopen is spannend – zeker als je overwaarde meeneemt naar je volgende droomhuis. Het voelt alsof je iets hebt opgebouwd dat je nu mag verzilveren. Maar juist dan is het belangrijk om je hoofd koel te houden. Kees en Diana deden dat. Dankzij één goed advies en een duidelijke clausule wisten zij zich te behoeden voor een financieel debacle van meer dan een ton.

Van Diemen naar Naarden: een droom met karakter

Kees (61) en Diana (58) woonden al jaren met plezier in Diemen. Hun huis was flink in waarde gestegen. Ze besloten de stap te zetten naar hun droom: een karakteristieke jaren ’30 woning in het oude deel van Naarden.

De overwaarde bood ruimte. Met een relatief bescheiden hypotheek konden ze hun droomhuis kopen. Het pand had sfeer, een ruime tuin, glas-in-loodramen en een klassieke erker. Alles leek perfect.

Maar één ding viel op: het bouwjaar. En dat was reden voor extra waakzaamheid. Zeker in een gebied als Naarden, waar funderingsproblemen vaker voorkomen. In 2014 moesten daar zelfs 118 woningen fundamenteel worden hersteld.

Waarom we extra alert waren

Als adviseur kijk ik niet alleen naar de cijfers, maar ook naar risico’s die je niet direct op papier ziet. In dit geval ging het om een woning uit 1931, in een regio met slappe bodem en funderingen op houten palen of gemetselde stroken. Juist dat vraagt om extra controle.

Daarom adviseerden we het volgende:

• Een reguliere taxatie voor de financiering
• Een bouwkundige keuring met focus op fundering en kruipruimte
• Een bouwkundig voorbehoud in de koopovereenkomst, met een duidelijke grens: bij herstelkosten boven €25.000 konden ze kosteloos van de koop afzien

Let op: het bouwkundig voorbehoud moet expliciet en correct zijn geformuleerd in de koopovereenkomst. De verkoper is bovendien niet verplicht om zo’n voorbehoud te accepteren. In een drukke markt is het belangrijk om dit vooraf goed te bespreken met je adviseur.

Kees en Diana stemden direct in. Ze zijn nuchter en realistisch. Ze zagen het belang van deze controles – juist omdat je geen tweede kans krijgt als je eenmaal eigenaar bent.

De uitslag: funderingsschade en een monsterbedrag

De keuring werd uitgevoerd door een erkend bouwkundig bureau dat ervaring heeft met funderingsonderzoek in Naarden. De uitkomst was schokkend:

• Zichtbare verzakkingen in vloer en gevel
• Rottende houten fundering
• Een vochtige, slecht geventileerde kruipruimte
• Scheefstand in een van de zijmuren

De geschatte herstelkosten bedroegen €104.000, inclusief funderingsvervanging, damwanden, tijdelijke stutvoorzieningen en herstel van metselwerk. Dit was een voorlopige raming – in praktijk kunnen de kosten bij uitvoering nog verder oplopen.

Belangrijk om te weten: een standaard bouwkundige keuring is vooral visueel en indicatief. Voor exacte herstelkosten is vaak aanvullend funderingsonderzoek nodig, zoals sondering of een fundering adviesrapport.

Dankzij het voorbehoud konden ze de koop ontbinden

Omdat de herstelkosten ruim boven de grens van €25.000 uitkwamen, konden Kees en Diana de koop ontbinden zonder boete of juridische gevolgen. De verkoopmakelaar bevestigde dat zij volledig correct en transparant hadden gehandeld.

“Het is jammer dat dit huis het niet werd,” zei Diana, “maar we zijn zó opgelucht. Als we hier blind waren ingestapt, waren we onze hele buffer kwijt geweest.”

Wat je hiervan moet onthouden

Oudere woningen, met name van vóór 1940, brengen specifieke risico’s met zich mee. Dat geldt extra in regio’s zoals Naarden, waar de ondergrond zwakker is en waar houten funderingen nog veel voorkomen. Zonder goede inspectie kan een droomwoning zomaar een financiële last worden.

Mijn advies bij woningen met verhoogd risico:

• Laat altijd een onafhankelijke bouwkundige keuring uitvoeren, gericht op fundering, vocht en scheefstand. Kosten starten rond de €400.
• Neem een bouwkundig voorbehoud op in de koopovereenkomst, met een duidelijke bovengrens (bijvoorbeeld €25.000 of €30.000).
• Bespreek met je adviseur welke risico’s realistisch zijn op basis van locatie, bouwjaar en bodemtype.
• Overweeg aanvullend funderingsonderzoek als de woning op houten palen staat of zich in een risicogebied bevindt.

Let op bij gebruik van overwaarde

Als je overwaarde inzet bij de aankoop van je volgende woning, kan dit fiscale gevolgen hebben. Door de bijleenregeling geldt: gebruik je de overwaarde niet voor aflossing van je nieuwe hypotheek, dan kan dit invloed hebben op de renteaftrek. Laat je hierover goed adviseren.

Koop je met je hart? Neem dan je hoofd mee

Kees en Diana kwamen goed weg. Ze zoeken nu verder – met evenveel enthousiasme, maar beter gewapend. Dankzij hun voorbereiding hebben ze hun vrijheid behouden én hun financiële rust.

Wil jij ook met vertrouwen je volgende woning kopen – en risico’s vermijden die je pas ná de koop ontdekt?

Volg dan een gratis online sessie via www.kopenmetkennis.nl. Daar leer je hoe je risico’s herkent, voorbehouden opneemt en jezelf beschermt – zonder je droom op te geven.

Veelgestelde vragen over kopen met overwaarde en bouwkundige risico’s

1. Waarom is een bouwkundig voorbehoud belangrijk bij oudere woningen?
Omdat je daarmee juridische zekerheid inbouwt: als de herstelkosten te hoog zijn, kun je van de koop afzien.

2. Wat kost een funderingsherstel gemiddeld?
Dat verschilt per woning, maar bedragen tussen €60.000 en €120.000 zijn geen uitzondering.

3. Hoe herken je funderingsproblemen vóór de koop?
Door een bouwkundige keuring te laten uitvoeren met speciale aandacht voor scheefstand, vocht en kruipruimte. Let op: dit is een visuele inspectie – aanvullend onderzoek kan nodig zijn.

4. Wat is een bouwkundig voorbehoud precies?
Een clausule in het koopcontract die jou het recht geeft om van de koop af te zien als de herstelkosten een afgesproken grens overschrijden.

5. Kan ik dit ook doen als ik bied in een drukke markt?
Ja, maar de verkoper hoeft het niet te accepteren. Bespreek dit vooraf strategisch met je aankoopadviseur.

6. Is een keuring verplicht bij de aankoop van een woning?
Nee, maar het is sterk aan te raden – zeker bij woningen van vóór 1940 of in risicogebieden.

7. Waar komt funderingsrisico het vaakst voor?
In gebieden met slappe bodem zoals delen van Amsterdam, Gouda, Rotterdam, Zaanstreek en Naarden.

8. Wat gebeurt er als ik zonder voorbehoud koop en er blijkt schade te zijn?
Dan draai jij als koper volledig op voor de herstelkosten – zonder mogelijkheid om onder de koop uit te komen.

9. Kun je overwaarde gebruiken om funderingsherstel te financieren?
Ja, maar je moet dit vooraf weten én je financiering erop aanpassen. Let ook op mogelijke gevolgen voor renteaftrek.

10. Waar leer ik meer over risico’s en voorbereiding bij woningkoop?
In de online sessies van Kopen met Kennis leer je stap voor stap hoe je risico’s herkent, slimme keuzes maakt en met vertrouwen koopt.