Rente vaste periode loopt af? Zo houd je je maandlasten onder controle (ook als de hypotheekrenteaftrek verandert)

In het kort

• Voor duizenden huiseigenaren nadert het moment waarop de rentevaste periode verloopt.
• Waar je eerst genoot van historisch lage rentetarieven, kun je nu geconfronteerd worden met een rentepercentage dat twee- tot viermaal zo hoog is.
• Toch valt de netto stijging in de praktijk vaak mee – mede door aflossing, lagere schuld en de hypotheekrenteaftrek.
• Tegelijkertijd staat de hypotheekrenteaftrek politiek onder druk; meerdere partijen willen een geleidelijke afbouw van de regeling.
• In dit artikel leg ik uit waarom de impact vaak beperkt blijft, wat de rol van de renteaftrek is en geef ik je een concreet stappenplan om grip te houden op je woonlasten.

De context: van ~1 % naar ~4 %, maar netto minder heftig dan gedacht

Tussen 2016 en 2021 sloten veel huishoudens een hypotheek af tegen een rente van circa 1 % tot 2 %. Inmiddels ligt de gemiddelde rente voor een 10-jarige vaste periode rond de 4 %. Bruto gezien is dat een flinke sprong.
In mijn praktijk zie ik echter dat de netto maandlaststijging vaak veel minder zwaar uitvalt. Drie factoren spelen daar een belangrijke rol:

1. Je hebt al afgelost: na jaren annuïtair of lineair aflossen is je restschuld aanzienlijk lager.
2. Hypotheekrenteaftrek dempt de klap: een hogere rente betekent ook hogere aftrekpost, waardoor het netto effect kleiner is.
3. Een lagere verhouding lening/waarde (LTV): door aflossing of waardestijging daalt de LTV, wat vaak zorgt voor een betere renteopslag.

Praktijkvoorbeeld: Mark en Sanne uit Bussum

In 2016 kochten Mark (41) en Sanne (38) een woning van € 475.000 met een hypotheek van € 430.000 tegen 2,3 % voor tien jaar vast. Toen hun rente in september 2025 afliep, bood de bank circa 4,1 % aan – een bruto maandlaststijging van bijna € 420.
Na negen jaar aflossen bedroeg hun restschuld circa € 360.000. Door heronderhandeling kwam de rente uit op 3,6 % voor tien jaar vast. Hun netto maandlast steeg uiteindelijk met zo’n € 185 per maand – goed te overzien in hun geval.
Belangrijk inzicht: wie niet klakkeloos akkoord gaat, maar actief meedenkt en onderhandelt, kan honderden euro’s per maand besparen.

De vijf factoren die bepalen hoe  jouw lasten veranderen

1. Looptijd van je lening: hoe langer je al hebt afgelost, hoe kleiner de schuld en hoe minder effect een renteverhoging heeft.
2. Type hypotheek: bij een aflossingsvrije hypotheek voel je de stijging het sterkst; bij annuïtair of lineair daalt de schuld, wat het effect dempt.
3. Belastingvoordeel: de hypotheekrenteaftrek zorgt dat een bruto stijging niet automatisch een even grote netto stijging geeft.
4. Woningwaarde & LTV: door waardestijging of sterke aflossing daalt de verhouding lening/waarde en vaak daardoor de renteopslag.
5. Keuze voor je nieuwe rentevaste periode: een langere termijn geeft rust; een kortere periode meer flexibiliteit, maar brengt meer risico’s.

Wat kun je nu doen?

• Controleer wanneer je rentevaste periode precies eindigt. Zet die datum nu in je agenda.
• Vraag zes maanden vóór afloop onafhankelijk advies en vergelijk je opties.
• Laat berekenen wat je netto maandlast wordt na belastingvoordeel – dat is het beeld dat telt.
• Zorg voor een actuele woningwaarde – een recente taxatie of goede WOZ-waarde helpt om een lagere renteopslag te bedingen.
• Overweeg je lening op te splitsen in meerdere delen met elk een eigen rentevaste periode. Daarmee spreid je risico en vergroot je flexibiliteit.

Extra aandacht: de mogelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek

Wat is er aan de hand?

De hypotheekrenteaftrek staat weer stevig op de politieke agenda. Verschillende politieke partijen pleiten voor een geleidelijke afbouw van deze regeling. De discussie gaat niet over directe afschaffing, maar over de termijn en opzet. Scenario’s spreken over 10 tot 30 jaar.

Waarom blijft het effect vaak beheersbaar?

• Een onmiddellijke afschaffing is weinig realistisch; een geleidelijke afbouw over meerdere jaren is veel waarschijnlijker.
• Veel huiseigenaren hebben al flink afgelost of zitten dichter bij pensioen, waardoor het effect kleiner uitvalt.
• Berekeningen laten zien dat zelfs bij afbouw over 20 jaar het extra maandbedrag beperkt blijft.

Scenario-berekening: afbouw over 20 jaar

Stel: je betaalt jaarlijks € 10.000 aan rente en je krijgt daar nu circa 37,48 % aftrek voor.
Dat betekent een belastingvoordeel van ongeveer € 3.748 per jaar. Wordt dit voordeel lineair afgebouwd naar 0 % over 20 jaar, dan daalt je voordeel gemiddeld met circa € 187 per jaar – oftewel circa € 15,50 per maand extra netto woonlast door de aftrekafbouw alleen.
Dit voorbeeld laat zien dat het effect geleidelijk is, niet abrupt. Belangrijker is de rente en aflossing; de aftrekafbouw speelt mee, maar is zelden de grootste schok.

Waarom corrigeren met rente-verhoging?

Als zowel de rente stijgt als de aftrek afneemt, dan telt beide effect door. Omdat de aftrekafbouw vaak over jaren loopt, is het additionele effect per jaar relatief beperkt. De daadwerkelijke impact hangt af van je inkomen, aflossingsschema, woningwaarde en fiscale wijzigingen.

Praktisch advies

• Neem de mogelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek expliciet mee in je maandlastberekeningen: werk met scenario’s van 10, 20 of 30 jaar.
• Houd je aflossing, buffer en woningwaarde op orde zodat je het effect kunt opvangen.
• Laat berekenen wat je woonlast wordt inclusief zowel rente-verhoging als aftrekafbouw.

Mijn observatie als adviseur

In de media hoor je vaak over “renteangst” of “vrees voor afbouw van renteaftrek”, maar in mijn praktijk valt het effect voor de meeste huiseigenaren mee – als ze tijdig handelen. Veel cliënten schrikken aanvankelijk van het bruto verschil, maar zijn opgelucht als we de netto maandlasten doorrekenen. Mijn advies is: laat je niet leiden door percentages, maar door realistische maandlasten op de langere termijn.

Conclusie

Ja, de rente is fors gestegen vergeleken met de periode van historisch lage rente.
Ja, de hypotheekrenteaftrek staat onder druk en kan op termijn afgebouwd worden.
Maar dat betekent niet automatisch dat jouw woonlasten onbetaalbaar worden.
Met inzicht in je lening, je woningwaarde, je belastingvoordeel én door tijdig te handelen kun je het effect aanzienlijk beperken – of zelfs verbeteren. De sleutel is: vooruitkijken, berekenen en vergelijken.

Wat kun je vandaag al doen

• Controleer direct wanneer je rentevaste periode eindigt.
• Vraag een scenario-analyse aan waarin zowel rente-verhoging als aftrekafbouw zijn verwerkt.
• Overweeg extra aflossen of het splitsen van je leningdelen.
• Bespreek je plannen met een deskundige adviseur.

Wil je weten wat jouw maandlasten worden na afloop van je rentevaste periode én met mogelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek? Neem contact op met Walter Nieuwendijk, financieel adviseur bij Financieel Fit Het Gooi en oprichter van Kopenmetkennis.nl.
Je vindt mijn contactgegevens onder deze blog.