Waarom je niet zomaar een koopovereenkomst moet tekenen: de les van familie Van Veen

Een praktijkverhaal van financieel adviseur Walter Nieuwendijk
Gecertificeerd financieel adviseur bij Financieel Fit & oprichter van Kopen met Kennis

Koopcontract van een droomhuis getekend, maar de financiering bleek niet haalbaar

De familie Van Veen dacht hun nieuwe thuis gevonden te hebben. Een ruime woning met flinke garage en tuin op het zuiden, precies wat ze zochten. Ze gingen uit van een snelle verkoop van hun huidige huis en gebruik van de overwaarde voor de financiering van het nieuwe. Zonder uitgebreid financieel advies tekenden ze de koopovereenkomst.

Pas een week later kwamen ze bij mij terecht. De drie dagen wettelijke bedenktijd waren op dat moment al verstreken. Daarmee was de koopovereenkomst volledig bindend geworden. Alleen met een geldige afwijzing van een geldverstrekker konden ze de koop nog ontbinden.

Wat zij niet wisten – en wat ik hen pijnlijk duidelijk moest maken – is dat zo’n afwijzing niet zomaar wordt afgegeven.

De hypotheek was op inhoudelijke gronden niet haalbaar

Tijdens ons gesprek werd al snel duidelijk dat de financiering niet rond te krijgen was. Dat kwam door drie factoren:

1. Toetsing op toekomstig pensioeninkomen

De heer Van Veen is 58. Vanaf 57 jaar zijn geldverstrekkers verplicht te toetsen op het verwachte pensioeninkomen vanaf 67 jaar. Dat inkomen bleek te laag om de gewenste lening verantwoord te kunnen verstrekken.

2. Onvoldoende eigen middelen voor bijkomende kosten

De familie beschikte niet over genoeg eigen geld om de bijkomende kosten – zoals overdrachtsbelasting, advies, notaris en eventuele verbouwingen – te betalen. Banken financieren die kosten niet mee.

3. Overbrugging technisch mogelijk, maar praktisch onhaalbaar

Omdat hun huidige woning en garagebox nog niet verkocht waren, had de familie een overbruggingshypotheek nodig om de periode tussen aankoop en verkoop te overbruggen.

In theorie is dat geen probleem: een overbruggingshypotheek is juist bedoeld voor dit soort situaties.
Maar in de praktijk zijn er strenge voorwaarden. De belangrijkste:
De bank moet kunnen vaststellen dat het inkomen van de aanvragers voldoende is om gedurende minimaal twaalf maanden zowel de lasten van de oude woning (inclusief garagebox) als die van de nieuwe woning volledig te dragen.

Bij de familie Van Veen was dat niet het geval. Hun gezamenlijke inkomen was onvoldoende om deze dubbele lasten aan te kunnen. En dus was een overbruggingshypotheek in hun situatie niet haalbaar — niet omdat het technisch onmogelijk was, maar omdat zij niet voldeden aan de inkomenseis.

De rol van de geldverstrekker: een uitzonderlijke samenwerking

Normaal gesproken kan een hypotheek alleen ontbonden worden als een bank op grond van een volledige en serieuze aanvraag een afwijzingsbrief verstrekt.

In dit geval heb ik — in overleg met de betrokken geldverstrekker — een oplossing uitgewerkt. Ik heb de situatie volledig en transparant beschreven:

• Er was sprake van een duidelijke inschattingsfout aan de kant van de familie.

• De koop was getekend in goed vertrouwen en de juiste intentie maar zonder voldoende kennis van hun financiële mogelijkheden.

• De financiële cijfers onderbouwden dat de gewenste hypotheek objectief niet haalbaar was.

Op basis van deze toelichting, én omdat het belang voor de klant duidelijk was, besloot de geldverstrekker op basis van uitzondering de aanvraag te beoordelen. De aanvraag is vervolgens op inhoudelijke gronden afgewezen, wat leidde tot een officiële afwijzingsbrief.

Met die brief kon de koopovereenkomst alsnog rechtsgeldig worden ontbonden.

Let op: dit soort maatwerk is absoluut niet vanzelfsprekend. Het vereist vertrouwen, transparantie en goede communicatie tussen adviseur en geldverstrekker. In veel gevallen zal een bank niet bereid zijn om mee te werken als er ook maar enige twijfel is over de intentie of volledigheid van de aanvraag. Dit traject vergde veel inzet en had net zo goed tot een afwijzing van de aanvraag én géén geldige afwijzingsbrief kunnen leiden.

Waarom dit jou niet hoeft te overkomen

De familie Van Veen had geluk dat ze op tijd professionele hulp inschakelden. Maar dat ontslaat niemand van de verantwoordelijkheid om vooraf te weten wat je doet. Want:
een koopovereenkomst is geen vrijblijvende belofte – het is een juridische verplichting.

Voorkom dit soort stress met goede voorbereiding

1. 1. Laat vóórdat je tekent een haalbaarheidsanalyse doen.

1. 1. Zorg dat je weet wat je maximaal kunt lenen én wat je aan kosten zelf moet betalen.

1. 1. Neem een goed financieringsvoorbehoud op in je koopakte.

1. 1. Overweeg om Gecertificeerd Koper te worden – dan ben je écht voorbereid.

Wil jij dit voorkomen?

Bij Kopen met Kennis leer je in vier online sessies precies hoe je goed voorbereid een huis koopt. Je krijgt inzicht in je rechten en plichten, leert hoe de markt werkt, hoe geldverstrekkers denken en hoe je jezelf als koper sterker positioneert.

Meld je aan voor de sessies van Kopen met Kennis

Veelgestelde vragen

1. Is een koopovereenkomst bindend na ondertekening?
Ja. Na de bedenktijd van drie dagen is de overeenkomst bindend. Ontbinden kan alleen nog via geldige voorwaarden zoals een financieringsvoorbehoud.

2. Wat is een officiële afwijzingsbrief?
Een formeel document van een erkende geldverstrekker waarin staat dat de financiering niet mogelijk is op basis van jouw gegevens.

3. Mag een adviseur een aanvraag doen met als doel afgewezen te worden?
Nee. Dat is wettelijk niet toegestaan. Alleen serieuze, inhoudelijke aanvragen met de intentie de financiering daadwerkelijk tot stand te brengen mogen ingediend worden.

4. Wanneer werkt een geldverstrekker toch mee aan een afwijzing?
Uitzonderlijk, en alleen als er sprake is van transparantie, duidelijk belang voor de klant, en een objectief onhaalbare situatie. Dit zal per situatie worden bekeken en in de regel niet worden aangeboden. 

5. Hoe toon je aan dat je een inschattingsfout hebt gemaakt?
Door de situatie helder te beschrijven, samen met een adviseur, en dit met feiten te onderbouwen richting de geldverstrekker.

6. Is dit altijd voldoende voor een afwijzingsbrief?
Nee. Sommige geldverstrekkers weigeren afwijzingen af te geven, zeker wanneer zij vermoeden dat het gaat om een fictieve aanvraag.

7. Waarom is het belangrijk om eerder advies in te winnen?
Omdat je dan nog tijd hebt om goed te rekenen en alternatieven te verkennen – vóór je vastzit aan verplichtingen.

8. Kan ik als ondernemer zomaar kopen?
Nee. Als ondernemer gelden strengere eisen en moet je vaak je inkomensbestendigheid over 3 jaar aantonen.

9. Hoe voorkom ik juridische problemen na tekenen?
Door pas te tekenen als je weet dat je de financiering écht rond kunt krijgen en alles goed hebt laten doorrekenen.

10. Wat is het Gecertificeerd Koper-certificaat?
Een bewijs dat jij als koper goed voorbereid bent, met financieel inzicht, kennis van het proces en realistische verwachtingen.

Teken niet uit enthousiasme. Teken met kennis.