Last Updated on 26 oktober 2025 by Walter Nieuwendijk
– en hoe één fout je 10% van de koopsom kan kosten
Dit betreft een werkelijke casus. Naam en afbeelding zijn gewijzigd ter bescherming van de privacy.
In het kort
- Een hypotheekaanvraag moet volledig en juist zijn vóórdat de bank deze beoordeelt.
- Onvolledige informatie betekent: geen afwijzingsbrief, geen geldig financieringsvoorbehoud.
- Het verzwijgen van familieleningen of zakelijke schulden buiten het BKR is een groot risico.
- Zonder afwijzingsbrief kun je de koop vaak niet ontbinden en volgt een boete van 10 % van de koopsom.
- Banken mogen wettelijk geen oordeel vellen over onvolledige dossiers – met grote financiële gevolgen.
Waarom volledige openheid essentieel is
Een hypotheekaanvraag is meer dan cijfers en documenten. Het is een vertrouwensproces.
De bank moet kunnen beoordelen of de lening verantwoord is, en dat kan alleen met een volledig beeld.
Volgens de Wet op het financieel toezicht (Wft) en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet mag een geldverstrekker pas toetsen als alle relevante gegevens bekend zijn.
Ontbreken er gegevens – bijvoorbeeld een familielening, een onderhandse schuld of een zakelijke verplichting buiten het BKR – dan stopt de toetsing.
Zonder volledig dossier volgt geen beslissing, en zonder beslissing geen officiële afwijzingsbrief.
Dat lijkt een formaliteit, maar kan duizenden euro’s kosten.
De praktijk: wat er misging
Een koper liet bij zijn hypotheekaanvraag drie financiële verplichtingen onbenoemd:
- twee privéleningen bij familieleden,
- en een zakelijke schuld die niet in het BKR stond.
Tijdens de controle vroeg de bank om aanvullende gegevens. De transacties kwamen aan het licht via bankafschriften en jaarcijfers.
Omdat het dossier onvolledig was, verklaarde de bank de aanvraag onbehandelbaar en verstrekte geen afwijzingsbrief.
Toen de financieringstermijn verstreek, kon de koper niet aantonen dat hij serieus had geprobeerd te financieren.
De verkoper riep de boeteclausule uit de koopakte in: 10 % van de koopsom.
Eén onvolledige aanvraag leidde zo tot een groot financieel verlies.
Waarom de bank geen afwijzingsbrief afgeeft
Een bank mag alleen een afwijzing verstrekken na een complete en toetsbare aanvraag.
Zolang cruciale informatie ontbreekt – zoals familieleningen, onderhandse overeenkomsten, zakelijke schulden of rekening-courantverhoudingen – kan de bank niet beoordelen of de lening verantwoord is.
Het dossier krijgt dan de status “niet compleet”.
Dat betekent geen toetsing, geen afwijzing, geen brief – en dus geen geldig beroep op het financieringsvoorbehoud.
Het financieringsvoorbehoud: juridisch vangnet of valkuil?
Volgens artikel 15 van de NVM-koopakte mag een koper alleen ontbinden als hij aantoont dat de financiering niet is gelukt.
Daarvoor is minimaal één officiële afwijzingsbrief nodig van een erkende geldverstrekker.
Zonder die brief heeft de verkoper het recht de koop bindend te verklaren.
Rechters zijn daar duidelijk over: geen brief = geen geldig beroep = boete verschuldigd.
Die boete bedraagt meestal 10 % van de koopsom.
Waarom banken streng zijn
- Wettelijke zorgplicht (Wft art. 4:34).
Een bank mag pas beoordelen bij een compleet dossier. - Voorkomen van misleiding.
Onvolledige aanvragen kunnen leiden tot een melding in het Incidentenregister (PIFI-protocol). - Aansprakelijkheid en privacy.
Een afwijzing zonder volledige toets zou juridisch tegen de bank kunnen werken.
Kort gezegd: geen compleet dossier, geen beoordeling, geen brief.
Wat er precies misging
| Stap | Gebeurtenis | Gevolg |
|---|---|---|
| Niet-gemelde familieleningen | Ontdekt via bankafschriften | Dossier onvolledig verklaard |
| Onvermelde zakelijke schuld | Bleek uit jaarrekening | Behandeling gestaakt |
| Geen afwijzingsbrief | Geen toetsing mogelijk | Geen bewijs voor financieringsvoorbehoud |
| Financieringstermijn verstreek | Verkoper riep boeteclausule in | 10 % boete van de koopsom |
Zo voorkom je deze valkuil
1. Wees volledig en transparant
Meld alle financiële verplichtingen: DUO-schuld, BKR-kredieten, familieleningen, zakelijke schulden, rekening-courant DGA, borgstellingen en onderpanden.
2. Lever alles in één keer aan
Een aanvraag is pas compleet als alle stukken aanwezig zijn. Vraag de officiële checklist van de geldverstrekker op.
3. Vraag tijdig om een afwijzingsbrief
Alleen een brief op briefpapier van de geldverstrekker geldt juridisch. Controleer de datum in je koopakte.
4. Bewaak de financieringstermijn
Plan minimaal zeven dagen voor de deadline een controle-moment. Vraag zonodig tijdig verlenging aan.
5. Werk met erkende begeleiding
Een ervaren financieel adviseur voorkomt hiaten, bewaakt het proces en zorgt dat je aanvraag juridisch bewijsbaar compleet is.
Conclusie
Een hypotheekaanvraag is geen formaliteit maar een juridisch traject.
Wie bewust of onbewust informatie achterhoudt – zoals familieleningen of zakelijke schulden – loopt het risico dat de aanvraag niet wordt beoordeeld.
Zonder afwijzingsbrief vervalt het financieringsvoorbehoud en volgt mogelijk een boete van 10 % van de koopsom.
Volledigheid, eerlijkheid en voorbereiding zijn geen details; ze bepalen of je met zekerheid of met spijt terugkijkt.
Kennis, transparantie en tijdige actie maken het verschil.
Wat kun je vandaag al doen
- Controleer of jouw dossier volledig is vóórdat je tekent.
- Vraag je adviseur naar de officiële checklist van de bank.
- Laat je aanvraag begeleiden door een gecertificeerde adviseur.
Voor meer informatie kun je een afspraak maken met Walter Nieuwendijk, financieel adviseur bij Financieel Fit Het Gooi en auteur van Kopenmetkennis.nl.
Samen zorgen we dat jouw hypotheekaanvraag klopt tot in detail – juridisch, fiscaal en financieel.
