Woningruil bij koopwoningen: hoe werkt het nu écht?

• Woningruil bij koopwoningen bestaat uit twee kooptransacties die gelijktijdig bij de notaris plaatsvinden.
• Beide partijen betalen kosten koper en overdrachtsbelasting.
• Hypotheken moeten opnieuw geregeld worden; soms kan meeneemrente worden toegepast.
• Geen overbruggingskrediet nodig: dus geen dubbele lasten.
• Geen biedstrijd: je ruilt direct met elkaar.
• Interessant voor doorstromers zonder spaargeld en ouderen die kleiner willen wonen.
• Walter Nieuwendijk, financieel adviseur: “Woningruil geeft zekerheid en wederzijds voordeel.”

Inleiding

Veel huiseigenaren lopen vast op de woningmarkt. Overbieden is vaak onmogelijk en dubbele lasten zijn risicovol. In dat licht wordt woningruil steeds vaker genoemd als alternatief. Het is geen exotische constructie, maar een juridisch gewone koop en verkoop die gelijktijdig plaatsvinden. In deze blog leg ik uit hoe woningruil werkt, wat de voordelen en risico’s zijn, en wanneer dit echt een oplossing kan zijn.

Wat is woningruil bij koopwoningen?

Woningruil betekent dat twee partijen hun woningen gelijktijdig verkopen en kopen bij de notaris. Eigenaar A verkoopt aan B en B verkoopt aan A. De notaris coördineert beide transacties en verrekent eventuele verschillen via de derdengeldenrekening.

Kort gezegd: woningruil is géén aparte juridische constructie, maar twee koopovereenkomsten die op hetzelfde moment passeren.

Hoe werkt het met kosten koper en belastingen?

Beide partijen betalen, net als bij een normale transactie:

• Kosten koper (notaris, kadaster, taxatie, eventueel makelaar).
• Overdrachtsbelasting:
  • 2% bij hoofdverblijf.
  • 10,4% bij een tweede woning of belegging.
• Startersvrijstelling (18–35 jaar, woning ≤ €510.000 in 2025) is formeel mogelijk, maar komt bij woningruil nauwelijks voor.

Belangrijk om te weten: woningruil is dus niet goedkoper qua belastingen, maar wel overzichtelijker en veiliger doordat alles tegelijk wordt geregeld.

Hoe werkt woningruil bij ongelijke woningwaarden?

Als de waarden niet gelijk zijn, wordt het verschil verrekend bij de notaris.

Voorbeeld:

• Woning A: €450.000
• Woning B: €400.000
• Verschil: €50.000

De koper van de duurdere woning betaalt dit bedrag bij. Dit wordt onderdeel van de koopsom, waarover ook overdrachtsbelasting betaald moet worden.

Moet de hypotheek opnieuw geregeld worden?

Ja. Bij woningruil wordt de bestaande hypotheek volledig afgelost en een nieuwe afgesloten. Banken behandelen dit als een reguliere aankoop.

• Inkomenstoets en taxatie zijn verplicht.
• Soms is meeneemrente mogelijk; dit verschilt per bank.
• De bijleenregeling geldt: wie overwaarde ontvangt, moet die inbrengen om renteaftrek te behouden.

Ervaring: praktijkvoorbeeld van woningruil

Een jong gezin woont in een appartement van €300.000, maar heeft ruimtegebrek. Een ouder stel woont in een eengezinswoning van €450.000, die te groot is geworden.

• Het gezin kan niet concurreren op Funda en heeft geen spaargeld voor overbieden.
• Het stel wil kleiner wonen zonder verkooponzekerheid.

Door woningruil ontstaat een win-win:

• Het stel krijgt een kleiner appartement en kan kapitaal vrijmaken.
• Het gezin verhuist naar een grotere woning zonder biedstrijd.
• Beide transacties vinden tegelijk plaats: geen dubbele lasten, geen overbrugging.

Vergelijking: woningruil vs. gewone verkoop en aankoop

Wat zijn de voordelen van woningruil?

• Zekerheid en snelheid: koop en verkoop zijn tegelijk geregeld.
• Geen dubbele lasten of overbruggingskrediet.
• Geen biedstrijd of andere gegadigden.
• Heldere verrekening bij ongelijke waarden.
• Wederzijds voordeel voor beide partijen.

Waar zitten de risico’s?

• Dubbele kosten koper: beide partijen betalen overdrachtsbelasting en notariskosten.
• Financieringsrisico: als één partij de hypotheek niet rond krijgt, gaat de ruil niet door. Ontbindende voorwaarden zijn daarom cruciaal.
• Fiscale gevolgen: bijleenregeling geldt en bijbetaling telt mee in de koopsom.
• Renterisico: een nieuwe hypotheek kan hogere maandlasten opleveren.

Veelgestelde vragen

Is woningruil goedkoper dan gewoon kopen of verkopen?
Nee. De kosten koper en overdrachtsbelasting gelden net zo goed bij woningruil.

Kan ik mijn bestaande hypotheek meenemen?
Soms. Dit hangt af van de voorwaarden van je bank. Vaak gelden nieuwe toetsingseisen.

Hoe werkt het verschil in woningwaarde?
Dat wordt bij de notaris verrekend en telt mee voor de overdrachtsbelasting.

Heb ik een taxatie nodig?
Ja. Voor de nieuwe hypotheek is altijd een taxatie verplicht.

Wat gebeurt er als één partij de financiering niet rond krijgt?
Dan vervalt de ruil. Ontbindende voorwaarden beschermen beide partijen in zo’n situatie.

Conclusie

Woningruil is juridisch een dubbele koop/verkoop, maar in de praktijk een slimme manier om door te stromen zonder dubbele lasten of biedstrijd. Het geeft zekerheid en rust in een krappe woningmarkt. Voor veel mensen zonder spaargeld kan dit het verschil maken tussen vastzitten of verder kunnen.

“Woningruil geeft wederzijds voordeel en voorkomt financiële stress.” — Walter Nieuwendijk

Wat kun je vandaag al doen?

Overweeg je woningruil en wil je weten wat dit voor jouw situatie betekent? Ik help je graag inzicht te krijgen in de financiële en fiscale gevolgen.

Voor meer informatie kun je een afspraak maken met de auteur. Je vindt de contactgegevens onder deze blog.