Zo werkt woningsplitsing: regels, kansen en risico’s uitgelegd

Gemeenten draaien beleid: woningsplitsing weer toegestaan

• Steeds meer gemeenten, waaronder Arnhem en Den Haag, maken splitsing weer mogelijk.

• Splitsing vergroot de woningvoorraad sneller dan nieuwbouw.

• Vooral vooroorlogse en jaren ’50-woningen zijn technisch geschikt.

• Deskundigen schatten de potentie op 100.000 tot 700.000 extra woningen.

• Strenge regels en fiscale lasten maken grootschalige uitvoering nog lastig.

Wat is woningsplitsing en waarom is het weer actueel?

Kort gezegd: woningsplitsing betekent dat één woning wordt opgedeeld in twee of meer zelfstandige woningen. Het antwoord is eenvoudig: gemeenten en het Rijk zien dit opnieuw als oplossing, omdat nieuwbouwprojecten de enorme woningvraag niet kunnen bijhouden.

Volgens de Rijksoverheid groeit de woningnood sneller dan het bouwtempo. Daarom wordt steeds vaker gekeken naar een beter gebruik van bestaande vierkante meters.

Welke woningen zijn geschikt om te splitsen?

Veel mensen vragen zich af: welke woningen kun je splitsen zonder dat het te duur wordt?

Het antwoord: vooral vooroorlogse panden en portiekwoningen uit de jaren ’50. Deze woningen hebben vaak houten vloeren waarin leidingen eenvoudig zijn aan te leggen. Ook zijn de oppervlaktes groot genoeg om er twee zelfstandige woningen van te maken.

Woningen in Vinex-wijken zijn lastiger en duurder om te splitsen vanwege betonnen constructies. Daar lopen de verbouwingskosten vaak fors hoger op.

Hoeveel extra woningen levert woningsplitsing op?

Het antwoord is verrassend: veel. Deskundigen schatten dat er met splitsing zeker 100.000 extra woningen kunnen worden gerealiseerd. Architectenbureau KAW berekende zelfs een potentie tot 700.000 extra woningen, vooral in de zogenoemde stempel- en bloemkoolwijken uit de jaren ’70.

Belangrijk om te weten: dit aantal is alleen haalbaar als gemeenten regels versoepelen en vergunningprocedures versnellen.

Waarom is regelgeving zo’n struikelblok?

Veel gemeenten stellen een minimumoppervlakte vast. In Rotterdam moet een gesplitste woning bijvoorbeeld minimaal 50 m² zijn. Daardoor vallen kleinere, betaalbare woningen vaak buiten de boot.

Daarnaast drukken fiscale regels zwaar op de haalbaarheid. Denk aan:

• hogere overdrachtsbelasting,

• de behandeling van vastgoed in box 3,

• en de gevolgen van de Wet betaalbare huur.

Kort gezegd: zonder beleidsaanpassingen blijft splitsen moeilijk rendabel.

Wie gaat het splitsen uitvoeren: beleggers of corporaties?

Een logische vraag is: wie moet het voortouw nemen nu particuliere beleggers afhaken?

Het antwoord: gemeenten hopen dat woningcorporaties meer splitsen, maar zij richten zich vooral op sociale huur en verduurzaming. Particuliere beleggers waren jarenlang de motor achter splitsingen, maar zijn door fiscale lasten sterk ontmoedigd.

Zonder versoepelingen in belastingdruk en vergunningverlening blijft grootschalige woningsplitsing moeilijk uitvoerbaar.

Wat betekent dit voor huizenkopers en investeerders?

Voor kopers: gesplitste woningen kunnen kansen bieden, vooral in steden met veel oudere woningvoorraad. Het gaat vaak om compacte woningen die interessant zijn voor starters of alleenstaanden. Let wel: prijzen in de vrije sector kunnen hoog zijn.

Voor investeerders: de businesscase hangt volledig af van fiscale regels en lokaal beleid. Alleen als er ruimte komt in vergunningverlening en belastingen, blijft splitsen rendabel.

Kortom: woningsplitsing kan de woningnood verlichten, maar succes valt of staat met duidelijk beleid.

Veelgestelde vragen over woningsplitsing

1. Mag ik mijn woning zomaar splitsen?
Nee. Je hebt altijd een gemeentelijke vergunning nodig. Elke gemeente heeft eigen regels voor minimale oppervlakte, bouwveiligheid en leefbaarheid.

2. Is woningsplitsing financieel aantrekkelijk?
Dat hangt af van het type woning. Vooroorlogse panden zijn vaak technisch geschikt, maar fiscale lasten zoals overdrachtsbelasting en box 3 drukken op het rendement.

3. Hoeveel woningen kunnen er echt bij komen?
Volgens de Rijksoverheid tienduizenden. Het maximum van 700.000 is alleen haalbaar bij massale beleidsmedewerking.

4. Worden gesplitste woningen betaalbaar?
Niet altijd. Veel woningen van 50–60 m² vallen in de vrije sector, waardoor huurprijzen relatief hoog zijn.

5. Heeft splitsing invloed op de waarde van mijn pand?
Ja. Een goede splitsing kan de waarde verhogen, maar hoge verbouwingskosten en regels kunnen de winst beperken.

Conclusie

Woningsplitsing staat opnieuw op de agenda en kan duizenden woningen opleveren. Toch zijn regelgeving, fiscale drempels en betaalbaarheid serieuze obstakels. Alleen door samenwerking tussen gemeenten, het Rijk en beleggers kan splitsen echt bijdragen aan het oplossen van de woningnood.

Wat kan je vandaag al doen?

Overweeg je woningsplitsing of wil je weten of dit interessant is in jouw situatie?
Neem gerust contact met mij op. Mijn contactgegevens vind je onder dit artikel. Samen bekijken we de kansen én de risico’s!