Aangifte inkomstenbelasting na aankoop van een woning
Wanneer je in 2025 een woning hebt gekocht, moet je dit verwerken in je aangifte inkomstenbelasting 2025. Deze aangifte doe je in 2026.
De eigen woning valt fiscaal in box 1, het onderdeel van de belasting dat gaat over inkomen uit werk en woning. Het bezit van een eigen woning heeft daarom verschillende gevolgen voor je belastingaangifte.
De belangrijkste onderdelen zijn:
het eigenwoningforfait
de hypotheekrenteaftrek
aftrekbare kosten van de hypotheek
de bijleenregeling
het fiscaal eigenwoningverleden
Veel gegevens worden automatisch ingevuld door de Belastingdienst. Toch is het belangrijk om alles goed te controleren met je eigen documenten.
Waarom het aankoopjaar fiscaal belangrijk is
Het jaar waarin je een woning koopt is vaak het meest gunstige fiscale jaar.
Dat komt doordat je in dat jaar verschillende kosten kunt aftrekken die maar één keer voorkomen. Denk bijvoorbeeld aan:
financieringskosten
hypotheekadvieskosten
taxatiekosten voor de financiering
notariskosten voor de hypotheekakte
hypotheekrente
In sommige situaties kun je zelfs tijdelijk dubbele woonlasten aftrekken, bijvoorbeeld wanneer je oude woning nog te koop staat. Ook rente tijdens de bouw bij nieuwbouw kan onder voorwaarden aftrekbaar zijn.
Veel van deze kosten mogen alleen worden afgetrokken in het jaar waarin de woning wordt gekocht.
Stap 1 – Inloggen in de aangifte inkomstenbelasting
De aangifte doe je via Mijn Belastingdienst.
Je logt in met je DigiD. Dit kan met de DigiD-app of met sms-controle.
Na het inloggen kies je voor aangifte inkomstenbelasting 2025. Daarna opent de aangifte als een online vragenlijst waarin je stap voor stap alle onderdelen doorloopt.
Stap 2 – Hoe de online aangifte werkt
De aangifte bestaat uit verschillende onderdelen, zoals:
persoonlijke gegevens
inkomen
woning en hypotheek
vermogen in box 3
aftrekposten
controle
resultaat
Veel gegevens worden vooraf ingevuld door organisaties die informatie doorgeven aan de Belastingdienst, zoals werkgevers, banken, pensioenfondsen en hypotheekverstrekkers.
Controleer deze gegevens altijd zorgvuldig met je eigen documenten.
Stap 3 – Samen aangifte doen met een partner
Wanneer je een fiscaal partner hebt, kun je samen aangifte doen.
Voorbeelden van fiscale partners zijn:
gehuwden
geregistreerde partners
samenwonenden met een notarieel samenlevingscontract
samenwonenden met een gezamenlijk kind
Samen aangifte doen werkt als volgt. Eén partner logt in met DigiD en voegt de partner toe in de aangifte. Vervolgens logt de partner ook in en ondertekenen beide partners de aangifte digitaal.
Een belangrijk voordeel is dat aftrekposten vrij verdeeld mogen worden tussen partners.
Stap 4 – De woning invoeren
In de aangifte ga je naar het onderdeel woning en daarna naar eigen woning.
Hier vul je onder andere in:
het adres van de woning
de datum van overdracht
de WOZ-waarde
de gegevens van de hypotheek
De datum van overdracht staat in de notariële leveringsakte.
Stap 5 – Eigenwoningforfait
Het eigenwoningforfait is een fiscale bijtelling voor het bezit van een eigen woning.
Voor de meeste woningen bedraagt dit 0,35 procent van de WOZ-waarde. De aangifte berekent dit automatisch zodra de WOZ-waarde is ingevuld.
Stap 6 – Hypotheekrenteaftrek
Hypotheekrente mag worden afgetrokken wanneer de lening is gebruikt voor de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning.
Daarnaast moet de lening annuïtair of lineair worden afgelost. Dit betekent dat je iedere maand een deel van de lening terugbetaalt.
De hypotheekverstrekker levert de betaalde rente meestal automatisch aan bij de Belastingdienst.
Stap 7 – Maximale belastingaftrek
Voor hogere inkomens geldt een maximaal aftrektarief voor hypotheekrente.
Voor belastingjaar 2025 bedraagt dit 37,48 procent. De aangifte houdt hier automatisch rekening mee bij de berekening van het belastingvoordeel.
Stap 8 – Aftrekbare kosten bij aankoop
In het jaar van aankoop mogen bepaalde kosten eenmalig worden afgetrokken.
Voorbeelden van aftrekbare kosten zijn:
hypotheekadvieskosten
bemiddelingskosten voor de hypotheek
taxatiekosten voor de financiering
notariskosten voor de hypotheekakte
NHG-kosten
kosten voor een bankgarantie
kadasterkosten voor de hypotheekakte
Deze kosten worden in de aangifte ingevuld bij het onderdeel kosten voor het afsluiten van de hypotheek.
Stap 9 – Kosten die niet aftrekbaar zijn
Niet alle kosten rond de aankoop van een woning zijn aftrekbaar.
Voorbeelden van kosten die niet aftrekbaar zijn:
overdrachtsbelasting
notariskosten voor de leveringsakte
makelaarskosten voor de aankoop
bouwkundige keuring
verbouwingskosten
Hier worden in de praktijk nog regelmatig fouten gemaakt.
Stap 10 – Bouwdepot en nieuwbouw
Bij nieuwbouw wordt vaak gewerkt met een bouwdepot.
Tijdens de bouw betaal je rente over de hypotheek. Tegelijkertijd kan het voorkomen dat je rente ontvangt over het geld dat nog in het bouwdepot staat.
Fiscaal geldt dat de betaalde rente aftrekbaar is. De ontvangen rente wordt hiermee verrekend.
Stap 11 – Tijdelijk twee woningen
Wanneer je een nieuwe woning koopt terwijl je oude woning nog niet is verkocht, kun je tijdelijk twee woningen hebben.
Volgens de regels van de Belastingdienst kan de oude woning onder voorwaarden maximaal drie jaar als eigen woning blijven gelden. De hypotheekrente blijft in die periode aftrekbaar zolang de woning leeg staat en daadwerkelijk te koop wordt aangeboden.
Stap 12 – Overwaarde van een eerdere woning
De overwaarde van een woning wordt berekend door de verkoopprijs te verminderen met de verkoopkosten en de openstaande hypotheekschuld.
Voorbeelden van verkoopkosten zijn makelaarskosten, advertentiekosten en taxatiekosten.
Stap 13 – Eigenwoningreserve
De overwaarde wordt fiscaal de eigenwoningreserve genoemd.
Volgens de bijleenregeling moet deze reserve worden gebruikt bij de aankoop van een volgende woning. Wanneer dat niet gebeurt, kan een deel van de nieuwe hypotheek niet aftrekbaar zijn.
De eigenwoningreserve blijft drie jaar geldig.
Stap 14 – De bijleenregeling
Een voorbeeld maakt de bijleenregeling duidelijk.
Stel dat een woning wordt verkocht voor 450.000 euro. De hypotheek op deze woning bedraagt 300.000 euro. De overwaarde is dan 150.000 euro.
Wanneer vervolgens een nieuwe woning wordt gekocht voor 500.000 euro, verwacht de Belastingdienst dat de overwaarde van 150.000 euro wordt gebruikt voor de aankoop.
Wanneer dit niet gebeurt, is over dat bedrag geen hypotheekrenteaftrek mogelijk.
Stap 15 – Fiscaal eigenwoningverleden
Hypotheekrenteaftrek geldt maximaal dertig jaar.
Wanneer je eerder een woning hebt gehad, telt die periode mee voor de nieuwe hypotheek. Wie bijvoorbeeld in 2015 voor het eerst een hypotheek heeft afgesloten en in 2025 een nieuwe woning koopt, heeft nog twintig jaar recht op hypotheekrenteaftrek.
Praktijkvoorbeelden
Starter
Lisa koopt in 2025 haar eerste woning.
Zij kan onder andere de volgende kosten aftrekken:
hypotheekrente
hypotheekadvies
taxatiekosten
notariskosten voor de hypotheekakte
Dit kan een aanzienlijke belastingteruggave opleveren.
Doorstromer
Tom en Eva verkopen hun woning met een overwaarde van 120.000 euro.
Volgens de bijleenregeling moet deze overwaarde worden gebruikt voor de aankoop van de nieuwe woning. Doen zij dat niet, dan is een deel van de hypotheekrente niet aftrekbaar.
Nieuwbouwkoper
Emily koopt een nieuwbouwwoning.
Tijdens de bouw betaalt zij hypotheekrente en ontvangt zij mogelijk rente op het bouwdepot. De betaalde rente is aftrekbaar.
Veelgestelde vragen
Moet ik mijn woning altijd opgeven in de aangifte?
Ja. Wanneer je een eigen woning hebt moet deze worden opgegeven in box 1.
Welke kosten zijn aftrekbaar bij aankoop van een woning?
Onder andere hypotheekadvies, taxatie voor financiering, notariskosten voor de hypotheekakte en NHG-kosten.
Hoe lang mag je hypotheekrente aftrekken?
Maximaal dertig jaar per lening.
Wat gebeurt er met overwaarde uit mijn vorige woning?
De overwaarde wordt een eigenwoningreserve en moet binnen drie jaar worden gebruikt voor een nieuwe woning.
Kan ik hypotheekrente verdelen met mijn partner?
Ja. Fiscale partners mogen de hypotheekrente vrij verdelen in de aangifte.
Conclusie
Het jaar waarin je een woning koopt is fiscaal vaak een belangrijk jaar.
Door goed te letten op hypotheekrenteaftrek, aftrekbare financieringskosten, het eigenwoningforfait en de bijleenregeling kun je voorkomen dat je belastingvoordelen misloopt.
Een correcte verwerking in de aangifte kan in veel gevallen leiden tot een aanzienlijke belastingteruggave.
Over de auteur
Walter Nieuwendijk is financieel adviseur bij Financieel Fit Het Gooi en auteur van Kopen met Kennis. Hij begeleidt al jarenlang woningzoekers bij het financieren en kopen van een woning en vertaalt complexe financiële regels naar begrijpelijke informatie voor kopers.
Recente berichten
De sleutel ligt binnen handbereik
Koop je huis met kennis en zekerheid- plan een gratis kennismakingsgesprek!
Goede voorbereiding maakt het noodzakelijke verschil, ik help je stap voor stap zodat jij met vertrouwen je huis koopt!
