Eén ‘Te koop’-bord in de straat is zelden alleen

Zo werkt het domino-effect (en zo gebruik je het als koper in 2025)

Onderzoek laat zien dat wanneer één huis in de buurt in de verkoop komt, de kans dat buren óók gaan verkopen met ongeveer 14–18 % toeneemt. Dit zogenaamde contagion effect — gedrag “steekt over” — speelt zich af bij verbouwingen, beleggers, en ja, ook bij huizenverkopen. In Nederlandse straten zie je het patroon: jarenlang weinig beweging, dan ineens meerdere ‘Te koop’-borden achter elkaar, vooral in wijken waar woningen rond dezelfde tijd gebouwd zijn.

Als koper kun je dat in jouw voordeel gebruiken: één bord is vaak een signaal dat een straat loskomt — en daarmee een kans om eerder in te stappen of juist strategisch te wachten. Met de juiste voorbereiding word je geen reactieve koper, maar één die handelt als een Gecertificeerd Koper: goed voorbereid, gefocust en zonder onnodige angst.

In bijna elke wijk hoor je hetzelfde verhaal: jarenlang passantie en vervolgens een lichte opeenvolging van verkopen. Dat voelt toevallig, maar het is dat niet. Internationale studies bevestigen dat woningverkopen in buurten elkaar beïnvloeden. In deze blog leg ik uit wat er precies gebeurt, waarom het ook in Nederland speelt, en vooral: hoe jij dit als koper in jouw voordeel benut. Mijn rol als financieel adviseur is helder: inzicht geven in plaats van angst voeden. Zodat jij niet uit impuls koopt, maar omdat je begrijpt wat in jouw straat gebeurt.

1. Bestaat dat domino-effect echt, of is het een onderbuikgevoel?

Onderzoekers Nicholas Irwin en Mitchell Livy onderzocht dit uitgebreid in een stedelijk gebied. Zij volgden woningen en hun 15-30 dichtstbijzijnde buren en concludeerden:

• Komt er één extra huis te koop binnen een straal van 15 buren, dan stijgt de kans dat jij ook je huis verkoopt met circa 18 %.

• Kijken ze naar 30 buren, dan is het effect circa 14 %.

Dit patroon heet in de literatuur een contagion effect: het gedrag van de één “steekt aan” bij de ander. Dit geldt niet alleen voor verkopen, maar ook voor renovaties, beleggersgedrag en hypotheekbeslissingen. Voor Nederland zijn veel straat-specifieke studies nog schaars, maar journalistieke en makelaarsrapportages bevestigen dat het mechanisme ook hier actief is.

2. Waarom volgen er vaak meer verkopen als één woning te koop komt?

2.1 Een bord is informatie: “zo waardeert de straat”

Wanneer een woning in de straat te koop komt, wordt publiek actief: de vraagprijs, de staat van de woning, de snelheid van verkoop en later de daadwerkelijke transactieprijs. Voor buren die al twijfelden (“Is dit ons moment?”) is dit signaal: “Als zij dit bedrag vragen/krijgen, wat is onze potentie?” Onderzoek wijst uit dat zulke prijsankers en referentieprijzen de besluitvorming beïnvloeden.

2.2 Sociale vergelijking: “Als zij gaan, moeten wij misschien ook”

Je ziet verhuiswagens, je hoort verhalen, je merkt dat het ‘kan’. Dit sociale vergelijkingsmechanisme werkt sterk — in hypotheken, beleggingen, woningbeslissingen. Zodra je buren stappen zetten, kun je je eigen positie in een ander licht zien.

2.3 Levensfase en bouwjaar: bewoners bewegen samen

Veel straten zijn in één keer gebouwd. Bewoners stapten in op hetzelfde moment, kregen kinderen, groeiden samen door. Daardoor komt vaak een moment waarop een groep tegelijkertijd toe is aan de volgende stap. Irwin & Livy corrigeerden hierop én vonden dan nog steeds significante effecten: er is dus meer dan alleen gelijke levensfase.

3. Wat kun jij hier als koper concreet mee?

3.1 Eén bord = mogelijk signaal: deze straat komt in beweging

In plaats van te denken: “Jammer dat dit huis niet perfect is”, kun je denken: “Deze straat lijkt los te komen. Misschien komen er binnen 6-24 maanden méér woningen vrij.” Praktisch kun je doen:

• Markeer deze straat als focusgebied.

• Houd een ‘droomstraat’-lijst bij met data waarop woningen te koop kwamen.

• Onderzoek de verkoopgeschiedenis: hoeveel in de afgelopen jaren, tegen welke prijzen?

• Vraag de verkopende makelaar subtiel of hij/zij weet of buren overwegen te verkopen.

3.2 Benader buren proactief – én respectvol

Je kunt het domino-effect een vriendelijk steuntje geven. Bijvoorbeeld:

• Stuur een kort kaartje naar directe buren van het net-te-koop-staande huis.

• Vertel wie je bent, dat je geïnteresseerd bent in de straat, dat het huidige huis niet past maar je openstaat voor een volgend huis.

• Laat zien dat je serieus bent (financiering geregeld, duidelijke wensen) — dit versterkt je profiel als Gecertificeerd Koper.

3.3 Gebruik de eerste verkoop als referentiepunt

Stel: huis A wordt verkocht. Enkele maanden later komt huis B op de markt. Dan kun jij als koper:

• Huis A gebruiken als benchmark: prijs, staat, verkooptijd.

• Samen met je adviseur een maximale bovengrens / ondergrens bepalen voor huis B.

• Weet je wat huis A deed, dan kun je realistischer en zelfbewuster bieden — in plaats van blind boven te gaan.

3.4 Maak jezelf zichtbaar bij de makelaar

In een straat in beweging ziet de makelaar vaak buren aankloppen: “Wat is ons huis waard?” Jij kunt eerder bij hen binnenkomen:

• Duidelijk aangeven waarin je geïnteresseerd bent (straat/blok, budget, type).

• Aangeven dat je goed voorbereid bent (financiering, buffer, beslisruimte).

• Op die manier word je een serieuze optie vóórdat het huis breed op de markt komt.

4. Kennis versus FOMO: waarom dit inzicht zo uitmaakt

Veel kopers reageren vanuit gevoel: “Dit is misschien onze laatste kans,” “We moeten nu alles inzetten.” De onderzoeken over het contagion-effect laten echter zien:

• Eén bord is vaak het begin van beweging, niet de ultieme kans.

• Straten kennen golven: er volgen vaak nieuwe stapjes.

• Met inzicht kun je eerder in de rij staan — niet omdat je panikeert, maar omdat je weet wat je doet.

Als adviseur zie ik vooral dit: kopers die handelen vanuit FOMO leggen vaak de lat te hoog, hebben weinig ruimte, nemen extra risico’s. Kopers die handelen vanuit inzicht, handelen met rust en kracht.

5. Conclusie: één bord is geen toeval – het is een signaal

Samengevat:

• Inter­national onderzoek toont het domino-effect in buurten: zodra één woning te koop komt, neemt de kans op burenverkoop merkbaar toe.

• In Nederland zie je dit terug in straten waar jarenlang weinig gebeurde en daarna ineens meerdere borden verschijnen.

• Als koper kun je hier strategisch op inspelen door straten in beweging bewust te volgen, buren subtiel te benaderen, de eerste verkoop als maatstaf te gebruiken én je bij de makelaar te positioneren als serieuze, goed voorbereide kandidaat.

• Mijn overtuiging: hoe beter je dit soort dynamiek begrijpt, hoe minder je uit angst handelt — en hoe vaker je keuzes maakt die aansluiten bij jouw leven en financiële kader.

Wil je gericht in één straat of micro-buurt terechtkomen en weten hoe je dit effect maximaal gebruikt — zonder over je grenzen te gaan? Dan denk ik graag met je mee, reken ik scenario’s door en help ik je denken als een Gecertificeerd Koper.

Korte FAQ – Eén bord in de straat, en dan?

1. Is het altijd zo dat er meer verkopen volgen als één woning in de straat te koop komt?

Nee. Het is geen garantie. Onderzoek laat zien dat de kans op extra verkopen toeneemt, niet dat het zeker gebeurt. Het is een signaal dat je benut kunt, geen zekerheid.

2. Heeft het zin om buren te benaderen als je een straat mooi vindt?

Ja, als je het respectvol doet en niet pushend bent. Een vriendelijk kaartje of mail kan je profile-positie versterken. Maar overdreven aandringen werkt contraproductief.

3. Hoe voorkom ik dat ik te veel betaal als ik graag in die ene straat wil wonen?

Door vooraf duidelijke financiële grenzen te bepalen: wat is je maximale comfortabele maandlast, welke buffer wil je behouden, wat is je maximale koopprijs? Gebruik de eerste verkoop in de straat als referentie. Laat je niet sturen door “nu of nooit”.

4. Moet ik altijd wachten op een tweede of derde bord?

Nee. Soms is het eerste huis in een straat precies wat bij je past — dan kun je gerust doorpakken. Het verschil is dat je besluit op basis van inzicht (prijs, staat, toekomst) in plaats van angst (“dit is m’n kans”). Een Gecertificeerd Koper kiest bewust.

Wat kun je vandaag al doen

Wil je weten wat dit betekent voor jouw situatie? Neem contact op met Walter Nieuwendijk, financieel adviseur bij Financieel Fit Het Gooi. Zijn contactgegevens staan onderaan deze pagina.