Opinie van Walter Nieuwendijk, financieel adviseur bij Financieel Fit Het Gooi
De overspannen woningmarkt van 2025 is geen natuurverschijnsel. Het tekort aan woningen speelt een grote rol, maar wat ik als financieel adviseur bij Financieel Fit Het Gooi dagelijks zie, is dat kopers zélf ook bijdragen aan de prijsdruk. Veel beslissingen worden genomen vanuit angst en onderbuikgevoel in plaats van inzicht en feiten. Ondertussen laten cijfers van onder andere NVM en Funda zien dat de prijzen blijven stijgen. In deze opinie leg ik uit waarom kopers vaak per ongeluk extra druk op de markt zetten en hoe beter voorbereide kopers de balans kunnen herstellen.
1. De feiten: een krappe markt met grote regionale verschillen
De NVM-krapte-indicator laat duidelijk zien hoe gespannen de markt is. In een evenwichtige markt staat deze rond de vijf. In het tweede kwartaal van 2025 komt hij landelijk uit op 2,3. Dat betekent dat kopers per woning nog maar weinig alternatieven hebben.
Ook de prijsontwikkeling laat weinig ontspanning zien. De gemiddelde NVM-transactieprijs ligt rond de 496.000 euro. Funda ziet weliswaar ongeveer tien procent meer aanbod dan een jaar geleden, maar vooral in de lagere prijsklassen blijft de keuze erg beperkt. Starters krijgen nog steeds weinig lucht.
Daar komt bij dat het overbieden regionaal sterk verschilt. Landelijk gaat het om enkele procenten boven de vraagprijs. In regio’s als Het Gooi liggen die percentages aanzienlijk hoger. De druk wordt daardoor vooral in gewilde gebieden zeer voelbaar. Dat verklaart waarom veel starters het gevoel hebben achter de feiten aan te lopen.
2. Van gezonde concurrentie naar veilingpsychologie
Concurrentie is normaal op een markt waar veel vraag is. Maar in de praktijk zie ik dat het gedrag van kopers in 2025 steeds meer lijkt op een veiling. Uit de Monitor Koopwoningmarkt en recente NVM-cijfers blijkt dat een groot deel van de woningen nog steeds boven de vraagprijs wordt verkocht.
De Funda Index laat daarnaast zien dat de meerderheid van de woningzoekers al vóórdat zij bezichtigen verwacht te moeten overbieden. Veel kopers rekenen op vijf tot tien procent boven de vraagprijs.
Daardoor ontstaat een voorspelbaar patroon:
de vraagprijs wordt gezien als een ondergrens;
emotie wint het van rationele afwegingen;
biedingen worden gebaseerd op angst en verhalen, niet op data.
In mijn adviespraktijk zie ik vaak dat kopers die normaal rustig zijn in de biedfase ineens in paniek raken. Dat is begrijpelijk, maar zorgt er samen voor dat prijzen harder stijgen dan nodig.
3. Extra geld: familiehypotheken en het prijsopdrijvend effect
De jubelton is afgeschaft, maar de effecten ervan werken nog door in de huidige prijzen. Daarnaast zien we een groei in het gebruik van familiehypotheken. Onderzoek in ESB toont aan dat huishoudens met een familiehypotheek gemiddeld een hogere hypotheeksom en een hogere loan-to-value hebben. Bij een deel van deze groep liggen de woonlasten zelfs boven de gebruikelijke Nibud-normen.
Economen waarschuwen al langer dat extra krediet en eigen geld niet zorgen voor meer woongenot, maar vooral leiden tot hogere biedingen op dezelfde woningen. Veel kopers denken dat zij met hulp van ouders eindelijk “kunnen meedoen”. In werkelijkheid verhogen zij hiermee niet alleen hun eigen bod, maar het totale prijsniveau in de wijk.
Je lost de schaarste niet op door meer te kunnen uitgeven. Je betaalt er alleen meer door.
4. De oplossing ligt niet alleen in meer bouwen
De roep om meer woningen is logisch, maar bouwen is een trage en kostbare oplossing. Economen benadrukken dat maatregelen aan de vraagzijde sneller effect kunnen hebben. Denk aan:
het terugbrengen van prikkels die extra krediet stimuleren;
het aantrekkelijker maken van woningdelen;
beter gebruik van de bestaande voorraad;
kritisch kijken naar over- en onderbenutting.
Deze bredere blik onderstreept een belangrijk punt: zolang kopers blijven overbieden vanuit angst en extra financieringsruimte, houdt de prijsspiraal zichzelf in stand. Oplossingen beginnen niet alleen bij het systeem, maar ook bij individuele keuzes.
5. Gecertificeerd Koper: kopen met kennis en voorbereiding
Daarom werk ik met het traject Gecertificeerd Koper. Dit traject zorgt ervoor dat kopers de markt opgaan met kennis, inzicht en realistische grenzen. Het traject bestaat uit:
een gestructureerde opleiding over financieren, risico’s en biedstrategieën;
een onafhankelijke toetsing van leencapaciteit en maandlasten, inclusief stresstests;
het bepalen van een maximaal verantwoorde biedgrens;
aandacht voor juridische zaken zoals erfpacht, onderhoud en VvE.
Aan het einde ontvangt de koper een certificaat waarmee hij laat zien dat:
de voorbereiding volledig is gedaan;
de financiële haalbaarheid vooraf vaststaat.
Voor de koper betekent dit:
minder kans op paniekbiedingen;
makkelijker grenzen bewaken;
meer vertrouwen bij verkopers en makelaars.
Voor de markt als geheel betekent het dat er stap voor stap meer rationeel handelende kopers komen.
Veel gestelde vragen
Is overbieden in 2025 nog steeds nodig?
In gewilde regio’s vaak wel. Maar nodig is iets anders dan verstandig. Belangrijk is dat jij vooraf weet wat jouw maximaal verantwoorde bod is. Soms betekent dat dat je bewust niet meedoet, hoe frustrerend dat ook is.
Ben ik als starter kansloos op de huidige markt?
Nee, maar het vraagt meer strategie dan vroeger. Doorstromers en beleggers hebben vaak meer ruimte. Daarom zijn een strakke financiële voorbereiding en inzicht in alternatieven cruciaal.
Hoe helpt Gecertificeerd Koper in de praktijk?
Je gaat de markt op met kennis in plaats van onderbuikgevoel. Je weet precies wat je kunt lenen, welke risico’s passen bij jouw leven en hoe je juridisch en financieel gezonde biedingen doet. Dat geeft rust en vergroot je kansen.
Conclusie: minder meebewegen, meer regie
De woningmarkt in 2025 wordt niet alleen bepaald door schaarste, maar ook door het gedrag van kopers. Zolang we blijven overbieden vanuit angst en extra geld in de markt pompen, blijft de prijsspiraal draaien. Verandering begint bij kopers die hun grenzen kennen en bereid zijn rationele keuzes te maken.
Wat kun je vandaag al doen
Wil je weten wat dit betekent voor jouw situatie? Neem contact op met Walter Nieuwendijk, financieel adviseur bij Financieel Fit Het Gooi. Zijn contactgegevens staan onderaan deze pagina.
Vraag gerust naar de mogelijkheden van het traject Gecertificeerd Koper. Je verandert de markt niet in één keer, maar je kunt wel vandaag anders en met veel meer kansen meespelen.
Doe de korte zelftest: hoe goed ben je echt voorbereid als koper?
Veel woningzoekers denken dat zij goed voorbereid zijn, maar ontdekken tijdens het traject dat hun kennis vooral gebaseerd is op losse adviezen, verhalen en aannames. Een goed voorbereide koper heeft inzicht in risico’s, weet welke financiële keuzes verantwoord zijn en kan grenzen bewaken in een markt die soms voelt als een veiling.
Om je te helpen inschatten of je baat hebt bij het traject Gecertificeerd Koper, heb ik tien pittige vragen opgesteld. Ze gaan over financiële voorbereiding, risico’s, biedgedrag en strategie. Het zijn precies de onderwerpen waarin een koper het verschil maakt tussen meedoen met de gekte of bewust en verantwoord kopen.
Beantwoord de vragen naar beste inzicht. Het resultaat geeft je een duidelijk beeld van je huidige kennisniveau en of extra voorbereiding jou kan helpen bij de aankoop van een woning.
Recente berichten
De sleutel ligt binnen handbereik
Koop je huis met kennis en zekerheid- plan een gratis kennismakingsgesprek!
Goede voorbereiding maakt het noodzakelijke verschil, ik help je stap voor stap zodat jij met vertrouwen je huis koopt!
