Hypotheek afsluiten op je 57ste: zo voorkom je dat de regels je inhalen

Steeds meer mensen vragen of zij op hun 57ste nog een hypotheek kunnen krijgen. Het antwoord is: ja, dat kan vaak nog, maar de regels veranderen op dat moment wél. Vanaf je 57ste moeten geldverstrekkers niet meer alleen naar je huidige salaris kijken, maar ook naar je toekomstige pensioeninkomen. Dat heeft direct invloed op wat je kunt lenen, welke hypotheekvormen verstandig zijn en welke stappen je vóór en na je 57ste nog kunt zetten. In deze gids leg ik uit wat er precies gebeurt rond je 57ste, wat je moet weten en hoe je jezelf optimaal voorbereidt.

Waarom 57 een kantelpunt is

Voor hypotheekaanbieders is de leeftijd rond je 57ste het moment waarop je binnen tien jaar van je AOW-leeftijd komt. Vanaf dat moment zijn zij bij een nieuwe hypotheekaanvraag wettelijk verplicht om ook je toekomstige pensioeninkomen mee te nemen. Dit betekent dat de bank je inkomen in twee fases bekijkt:

• je inkomen tot pensioen
• je inkomen na pensioen (AOW + pensioenuitkeringen)

Omdat pensioen bijna altijd lager is dan het inkomen uit werk, daalt je toetsinkomen. Daardoor wordt je maximale hypotheek kleiner. Dat betekent niet dat je geen hypotheek meer kunt krijgen, maar wel dat een aanvraag meer maatwerk wordt.

Wanneer de strengere toetsing wél geldt (en wanneer niet)

Veel mensen denken dat hun hypotheek automatisch verandert zodra ze 57 worden. Dat is niet zo. De strengere toets geldt alleen wanneer er een nieuwe toetsing nodig is:

• je koopt een nieuwe woning
• je verhoogt je hypotheek (verbouwing, verduurzaming, opname)
• je sluit je hypotheek over naar een andere geldverstrekker
• je past je hypotheekvorm aan

Laat je je hypotheek volledig zoals hij is, dan blijft de bestaande toetsing gelden. Je maandlasten en voorwaarden lopen gewoon door.

Hoe je maximale hypotheek wordt bepaald als je 57 bent

De maximale hypotheek hangt af van wettelijke normen en Nibud-tabellen met financieringslastpercentages. Deze bepalen welk deel van je inkomen (dus ook pensioeninkomen) naar wonen mag gaan.

De bank kijkt onder andere naar:

• je toetsinkomen inclusief pensioen
• de rente en de rentevaste periode
• de looptijd van de lening
• de verhouding tussen lening en woningwaarde (LTV)
• de hypotheekvorm (annuïtair, lineair of aflossingsvrij)

Bij 57-plussers ligt extra nadruk op betaalbaarheid na pensioen en het einde van de renteaftrek. Ook een groot aflossingsvrij deel wordt kritisch bekeken, omdat dit doorloopt tot na je pensioen.

NHG en speciale mogelijkheden voor 57-plussers

NHG is niet alleen voor starters. Juist rond je 57ste kan NHG een groot verschil maken, omdat:

• de rente vaak lager is
• het risico voor jou en de bank kleiner wordt
• er speciale regelingen bestaan voor senioren

In 2026 stijgt de NHG-grens naar 470.000 euro en tot 498.200 euro bij verduurzaming. Door die hogere grens kunnen ook steeds meer doorstromers én 57-plussers gebruikmaken van NHG.

Een belangrijke regeling is de senioren-verhuisregeling. Als jij onder voorwaarden verhuist naar een woning met lagere of vergelijkbare woonlasten, mag er in sommige gevallen worden getoetst op werkelijke maandlasten in plaats van op de standaard annuïtaire norm. Daardoor is meer mogelijk dan veel mensen denken.

Aflossingsvrij rond je 57ste: kansen en risico’s

Aflossingsvrij komt veel voor bij mensen van 50+. De maandlast is laag, maar de lening wordt niet automatisch afgelost. Toezichthouder AFM waarschuwt al jaren dat grote aflossingsvrije delen risico’s geven rond pensioen:

• de lening loopt door terwijl je inkomen daalt
• renteaftrek stopt na 30 jaar
• herfinancieren op pensioeninkomen kan lastig worden
• aan het einde van de looptijd moet er een oplossing zijn

Aflossingsvrij is niet slecht, maar rond je 57ste moet het onderdeel zijn van een plan. Het is belangrijk om te weten wat je doet op het einde van de looptijd: aflossen, verkoop, oversluiten of deels omzetten.

Verhuizen rond je 57ste

Veel 57-plussers willen kleiner of gelijkvloers wonen. Dat kan prima, maar je nieuwe hypotheek wordt volledig getoetst op de normen voor 57+. Met NHG of lagere woonlasten zijn er vaak alsnog goede mogelijkheden.

Je kansen zijn het grootst als:

• je woonlasten omlaag gaan
• je overwaarde meeneemt
• je energielasten dalen door verduurzaming
• je schulden beperkt zijn

Verbouwen of verduurzamen als je 57 bent

Wil je nog een verbouwing of verduurzaming financieren? Zodra je binnen tien jaar van je pensioengerechtigde leeftijd zit (in de praktijk rond je 57ste), wordt de extra lening getoetst op je toekomstige pensioeninkomen. Dat betekent:

• een lagere extra leensom dan op je 45ste
• soms wél mogelijkheden als je energielasten aantoonbaar dalen
• NHG-verduurzamingsruimte kan helpen

Laat altijd een berekening maken waarin je toekomstige energiekosten en pensioeninkomen worden meegenomen.

Veelgemaakte fouten tussen 55 en 60 jaar

• te laat kijken naar de einddatum van je aflossingsvrije lening
• denken dat je bestaande hypotheek automatisch in gevaar komt
• verhuizen uitstellen tot na je 57ste (waardoor de mogelijkheden kleiner worden)
• oversluiten uitstellen tot na het einde van de rentevaste periode
• rekenen met je huidige inkomen in plaats van je pensioenoverzicht
• vergeten dat renteaftrek eindig is

Wat kun je het beste doen als je tussen de 50 en 57 bent?

• Maak een pensioenoverzicht op mijnpensioenoverzicht.nl
• Controleer je hypotheekvorm, looptijd en aflossingsvrije delen
• Laat scenario’s doorrekenen tot en na je pensioen
• Bepaal of je nog een keer wilt verhuizen of verbouwen
• Kijk of een reorganisatie vóór je 57ste slim is
• Check of NHG in 2025 of 2026 betere kansen geeft
• Bespreek of de lening veilig is bij het einde van de rentevastperiode

Hoe eerder je dit doet, hoe meer opties je nog hebt.

Veel gestelde vragen

Kan ik op mijn 57ste nog een hypotheek met 30 jaar looptijd krijgen?
Ja, dat kan vaak nog, maar de bank kijkt kritisch of de looptijd verantwoord is richting je pensioen.

Helpt het dat ik nog jaren blijf werken?
Ja, maar voor de toetsing telt vooral je pensioeninkomen. Extra werken telt niet altijd volledig mee.

Kan ik nog verhuizen op mijn 57ste?
Ja. Met NHG of lagere woonlasten kan dat vaak goed. Je pensioeninkomen is wel bepalend.

Is mijn aflossingsvrije hypotheek een probleem?
Niet per se. Maar je moet wel een duidelijk plan hebben voor het einde van de looptijd.

Conclusie

Een hypotheek afsluiten of aanpassen op je 57ste is heel goed mogelijk, maar de regels zijn anders dan op je 35ste. Banken moeten vanaf die leeftijd rekening houden met je pensioeninkomen, je betaalbaarheid op lange termijn en eventuele aflossingsvrije delen. Wie tussen zijn 50ste en 57ste een keer goed laat doorrekenen waar hij staat en welke stappen slim zijn, voorkomt dat de regels hem inhalen.

Wat kun je vandaag al doen?

Maak een overzicht van je huidige hypotheek, je toekomstige pensioeninkomen en je woonplannen voor de komende tien tot vijftien jaar. Laat daarna doorrekenen wat er mogelijk is als je nu iets doet, als je wacht tot je 57ste of als je wacht tot na je pensioen.

Wil je weten wat dit betekent voor jouw situatie? Neem contact op met Walter Nieuwendijk, financieel adviseur bij Financieel Fit Het Gooi. Zijn contactgegevens staan onderaan deze pagina.

Test je inzicht: begrijp jij wat er gebeurt zodra je 57 wordt?

Veel mensen denken dat zij precies begrijpen wat er gebeurt zodra zij 57 worden, maar in de praktijk blijken er vaak misverstanden te zitten in de manier waarop banken toetsen, wat pensioeninkomen betekent voor je leencapaciteit en welke gevolgen aflossingsvrije delen hebben richting de toekomst. Om te ontdekken of jij de belangrijkste regels al goed overziet, heb ik een korte toets samengesteld.

Deze 10 vragen helpen je te bepalen of je begrijpt wat de leeftijdsgrens van 57 betekent voor jouw mogelijkheden om te verhuizen, te verbouwen, te verduurzamen of je hypotheek opnieuw in te richten. Het is geen examen, maar een manier om helder te krijgen waar je kansen liggen en waar het verstandig is om extra advies in te winnen.

Neem even de tijd om de vragen rustig te doorlopen. Je krijgt direct inzicht in hoe goed jij jouw situatie en de spelregels rond je 57ste al beheerst.