Zóveel eigen geld heb je echt nodig voor je hypotheek in 2026

Veel woningzoekers denken dat zij in 2026 nauwelijks eigen geld nodig hebben, omdat banken tot 100 procent van de woningwaarde financieren. In werkelijkheid liggen de kosten anders. De koopprijs kun je financieren, maar alle bijkomende kosten betaal je uit eigen zak, zoals advies, notaris, taxatie, NHG-premie en eventuele overdrachtsbelasting. Volgens de huidige regels blijft de startersvrijstelling bestaan en gelden de tarieven van 2 procent en 0 procent overdrachtsbelasting. Toch lopen de werkelijke kosten snel op. In dit artikel leg ik als financieel adviseur bij Financieel Fit Het Gooi uit hoeveel eigen geld je in 2026 nodig hebt, inclusief twee herkenbare scenario’s.

De belangrijkste regels in 2026

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting

Je betaalt 0 procent overdrachtsbelasting als je voldoet aan deze voorwaarden:

• je bent tussen de 18 en 34 jaar
• je gaat in de woning wonen als hoofdverblijf
• je gebruikt de vrijstelling voor het eerst
• de koopsom is maximaal 555.000 euro

Voldoe je niet aan deze criteria maar ga je er wel zelf wonen, dan betaal je 2 procent overdrachtsbelasting.

NHG in 2026

NHG biedt extra zekerheid en vaak een lagere rente. In 2026 gelden deze regels:

• NHG-grens: 470.000 euro
• NHG-grens met energiebesparende maatregelen: 498.200 euro
• premie: 0,4 procent van het hypotheekbedrag

Tarief bij niet-zelfbewoning

Koop je een woning als belegging of tweede woning? Dan betaal je 8 procent overdrachtsbelasting in 2026. In dit artikel kijken we alleen naar woningen voor eigen bewoning.

Welke vaste kosten betaal je altijd zelf?

Ook zonder overdrachtsbelasting zijn er kosten die de hypotheek nooit financiert. In 2026 kun je ongeveer rekenen op:

• advies en bemiddeling: 3295 euro
• notaris plus Kadaster: 1200 tot 1500 euro
• taxatie: 700 tot 900 euro
• bouwkundige keuring: 300 tot 500 euro

Totaal: 5500 tot 6500 euro eigen geld
Dit bedrag heb je altijd nodig, ook met startersvrijstelling.

Rekenvoorbeeld 1: starter met hypotheek van 390.000 euro

Met startersvrijstelling en met NHG

• overdrachtsbelasting: 0 euro
• NHG-premie: 1560 euro
• vaste kosten: 5500 tot 6500 euro
Totaal eigen geld: 7000 tot 8000 euro

Met startersvrijstelling, zonder NHG

• overdrachtsbelasting: 0 euro
• NHG-premie: 0 euro
• vaste kosten: 5500 tot 6500 euro
Totaal eigen geld: 5500 tot 6500 euro

Zonder startersvrijstelling, met NHG

• overdrachtsbelasting: 7800 euro
• NHG-premie: 1560 euro
• vaste kosten: 5500 tot 6500 euro
Totaal eigen geld: 15.000 tot 16.000 euro

Zonder startersvrijstelling, zonder NHG

• overdrachtsbelasting: 7800 euro
• vaste kosten: 5500 tot 6500 euro
Totaal eigen geld: 13.500 tot 14.500 euro

Rekenvoorbeeld 2: koper met hypotheek van 507.000 euro

Omdat 507.000 euro boven de NHG-grens ligt, is NHG hier nooit mogelijk.

Met startersvrijstelling

• overdrachtsbelasting: 0 euro
• vaste kosten: 5500 tot 6500 euro
Totaal eigen geld: 5500 tot 6500 euro

Zonder startersvrijstelling

• overdrachtsbelasting: 10.140 euro
• vaste kosten: 5500 tot 6500 euro
Totaal eigen geld: 16.000 tot 17.000 euro

Hoeveel eigen geld is verstandig als buffer?

De genoemde bedragen omvatten alleen de verplichte aankoopkosten. Daarnaast is een persoonlijke buffer belangrijk. Een veilige richtlijn is:

• houd minimaal drie tot vier netto maandsalarissen extra aan

Dit voorkomt financiële druk wanneer je onverwacht kosten hebt na de aankoop.

Veelgemaakte fouten in 2026

• alleen naar de koopsom kijken en de bijkomende kosten vergeten
• de eenmaligheid van de startersvrijstelling onderschatten
• NHG niet meenemen in de vergelijking terwijl het vaak voordeel oplevert
• geen buffer achterlaten voor verhuizing, inrichting en reparaties

Conclusie

In 2026 heb je als woningzoeker minimaal 5500 tot 6500 euro eigen geld nodig voor vaste aankoopkosten. Starters met een hypotheek rond 390.000 euro komen meestal uit tussen 5500 en 8000 euro. Rond 500.000 euro bepaalt de startersvrijstelling of je een paar duizend euro betaalt of richting 17.000 euro gaat. Een persoonlijke berekening geeft duidelijkheid en voorkomt dat je te optimistisch of juist te voorzichtig rekent.

Wat je vandaag al kunt doen

Wil je weten hoeveel eigen geld jij nodig hebt voor de woning die je op het oog hebt? Ik maak graag een persoonlijke berekening voor je. Wil je weten wat dit betekent voor jouw situatie? Neem contact op. Mijn contactgegevens staan onderaan deze pagina.

Test jezelf: heb jij alle aankoopkosten goed in beeld?

In deze blog heb je gelezen welke kosten je in 2026 uit eigen middelen moet betalen. Maar iedere situatie is anders. Om snel te beoordelen hoe goed jij voorbereid bent, kun je hieronder een korte toets met tien vragen maken. Je ziet direct welke onderdelen je al goed begrijpt en waar je mogelijk nog winst kunt behalen.

Beantwoord de tien vragen hieronder en kijk of je het volledige kostenplaatje scherp hebt.