De beweging die in 2024 begon en in 2025 verder versnelde, houdt in december 2025 nog steeds aan: tienduizenden particuliere huurwoningen worden verkocht aan starters en doorstromers. De regels voor verhuur zijn aangescherpt, de rendementen staan onder druk en veel particuliere eigenaren kiezen ervoor om hun portefeuille te verkleinen. Daardoor komt er voor starters ineens méér aanbod beschikbaar. Toch schuift de krapte op de woningmarkt met deze beweging vooral richting huurders. In deze geactualiseerde analyse lees je wat de cijfers laten zien en hoe je hier als koper verstandig op inspeelt.
In één oogopslag – december 2025
In 2024 zijn ruim 37.000 huurwoningen uitgepond; 2025 eindigt naar verwachting rond de 39.000 tot 41.000 woningen (voorlopige schatting op basis van Q1–Q3-data).
In de steden blijft het aandeel ex-huurwoningen hoog: in de G4 lag het in Q3 2025 rond de 36 tot 42 procent van alle transacties.
De particuliere huurvoorraad kromp in 2025 opnieuw: voorlopige CBS-ramingen tonen een verdere daling van circa 4.000 tot 6.000 woningen netto.
De Wet betaalbare huur (per 1 januari 2025) leidt tot meer handhaving, forse bijstellingen van huren en versnelde verkoop door verhuurders.
Opkoopbescherming blijft effectief: beleggers kochten in 2025 structureel 65 tot 75 procent minder woningen in beschermde gebieden.
Vrije sector-huren stijgen ondanks wetgeving nog steeds, vooral bij mutaties; middeninkomens hebben het hierdoor extra zwaar.
De verschuiving zet door: waarom december 2025 opnieuw een keerpunt is
Het jaar 2025 laat een duidelijk patroon zien: particuliere verhuurders bouwen verder af. De combinatie van strengere fiscale regels, hogere financieringslasten, onzekerheid over box 3 en het verplichte WWS-stelsel in de middenhuur maakt verhuren voor veel kleine beleggers minder rendabel.
In december 2025 zien we drie duidelijke trends:
Meer verhuurders zetten hun woningen versneld te koop om vóór 2026 fiscale wijzigingen voor te zijn.
Makelaars melden dat een groot deel van het aanbod tussen € 250.000 en € 400.000 voormalige huurwoningen zijn.
Gemeenten handhaven actiever op te hoge huren, wat sommige verhuurders richting verkoop duwt.
Voor starters betekent dit: juist in december 2025 blijft het aanbod van ex-huurwoningen opvallend groot.
Waarom dit nog steeds goed nieuws is voor koopstarters
Ondanks de krapte elders op de markt biedt deze ontwikkeling jou als starter duidelijke kansen. De belangrijkste voordelen blijven overeind en worden in 2025 zelfs sterker.
1. Extra aanbod in een bereikbare prijsklasse
De betaalbaarheid staat onder druk, maar ex-huurwoningen blijven gemiddeld lager geprijsd dan reguliere koopwoningen.
De voorlopige prijsontwikkeling in 2025 toont:
Ex-huurwoningen: gemiddeld tussen de € 340.000 en € 370.000
Totale markt: gemiddeld rond de € 460.000
Dat sluit goed aan bij starters met één of twee inkomens tot 80.000 à 100.000 euro gezamenlijk.
2. Minder biedstrijd met beleggers
In december 2025 staat de opkoopbescherming steviger dan ooit. Het aandeel beleggers dat überhaupt in aanmerking komt om in beschermde wijken te kopen, blijft laag.
Dit zorgt ervoor dat starters:
vaker als eerste aan tafel zitten
minder vaak overboden worden door cashkopers
meer tijd hebben om zorgvuldig te beslissen
3. Prijsremming in wijken met veel uitpondwoningen
NVM-cijfers over 2025 laten opnieuw zien dat buurten met veel ex-huurwoningen een rustiger prijsontwikkeling hebben dan vergelijkbare buurten. De remmende werking is niet overal even groot, maar merkbaar genoeg om in onderhandelingen voordeel te geven.
Tegelijk ontstaat er nieuwe druk: huurders steeds vaker in de knel
De andere kant van dezelfde beweging is dat huurders minder opties hebben. De vrije sector verliest opnieuw duizenden woningen en de nieuwbouwproductie blijft achter.
Drie groepen hebben in december 2025 extra moeite om passend aanbod te vinden:
Middeninkomens die niet in de sociale sector terechtkunnen
Jongvolwassenen die studeren of net starten op de arbeidsmarkt
Mensen die door scheiding of baanverandering snel woonruimte nodig hebben
Vrije sector-huren stijgen bij nieuwe verhuringen nog steeds duidelijk sneller dan de loonontwikkeling. Daardoor neemt de druk op de corporatiesector toe, die al lange wachtlijsten heeft.
Schuift de woningnood alleen maar?
Het eerlijke antwoord blijft: deels wel.
We lossen de woningnood niet op; we verplaatsen hem vooral.
Wat wél verandert:
Starters hebben in 2025 duidelijk meer koopkansen
Huurders hebben aantoonbaar minder keuze
De bouwproductie blijft achter, waardoor het totale tekort nauwelijks afneemt
De grote uitdaging voor 2026 wordt daarom: hoe houden we de huurmarkt toegankelijk terwijl de koopmarkt starters juist meer kansen geeft?
Wat kun je als starter in december 2025 het beste doen?
De markt biedt kansen, maar vraagt om zorgvuldig handelen. Dit blijft mijn vaste aanpak.
1. Maak een concreet plan voor de komende 3 tot 5 jaar
Stel jezelf vragen als:
Blijf ik werken in deze regio?
Hoe stabiel is mijn inkomen?
Zijn er persoonlijke veranderingen op komst?
Een koopbeslissing past alleen bij een redelijk stabiel toekomstbeeld.
2. Kijk door de ‘verhuurlaag’ heen
Ex-huurwoningen kunnen er op het eerste gezicht netjes uitzien, maar let op:
verborgen onderhoud
achterstallige vervanging van installaties
energiekosten bij matige isolatie
Een bouwkundige keuring en realistische verduurzamingsbegroting blijven essentieel.
3. Controleer techniek, energielabel en VvE-structuur
Kijk verder dan de maandlasten van nu. Het gaat om:
onderhoudskansen
energiekosten
reserveringen van de VvE
Deze drie bepalen jouw echte woonlasten richting 2030.
4. Houd rekening met lokale regels
Zelfbewoningsplicht, verhuurbeperkingen en handhavingsbeleid verschillen per gemeente. Dit hoort bij je afweging, zeker als je flexibiliteit nodig hebt.
5. Laat je leencapaciteit conservatief doorrekenen
Niet uitrekenen wat maximaal kan, maar wat verantwoord is.
Let vooral op:
buffer voor onderhoud
toekomstige energiekosten
mogelijke rentestijgingen
levensgebeurtenissen
Veel gestelde vragen (december 2025)
1. Is het verstandig om in december 2025 nog te kopen of beter te wachten tot 2026?
Als je situatie stabiel is, biedt december 2025 juist voordelen: veel aanbod van ex-huurwoningen, beperkte concurrentie en een redelijk rustig prijsniveau. Onzekerheden in inkomen of plannen kunnen wel reden zijn om tijdelijk te huren, al is dat in 2025 lastiger geworden.
2. Is een voormalige huurwoning riskanter?
Niet per se. Het risico zit vooral in onderhoud. Met een bouwkundige keuring, energielabelanalyse en goede VvE-check kun je deze risico’s goed beheersen.
3. Hoeveel impact heeft opkoopbescherming in december 2025?
Die impact is groot en blijft groot. Beleggers kopen structureel minder, waardoor starters meer ruimte hebben op de koopmarkt. De keerzijde is dat de huurmarkt hierdoor krapper blijft.
Conclusie
December 2025 bevestigt wat we het hele jaar al zagen: de uitpondgolf houdt aan en biedt starters kansen die jaren afwezig waren. Tegelijkertijd staat de huurmarkt onder zware druk en verschuift het tekort vooral van het ene segment naar het andere.
Als je een stabiel toekomstperspectief hebt, is dit een goede periode om zorgvuldig te kopen, met aandacht voor onderhoud, energiekosten en de lokale regels die gelden. Voor anderen kan tijdelijk huren nog steeds verstandig zijn, maar de beschikbaarheid daarvan wordt kleiner.
Wat betekent dit voor jouw situatie?
Wil je weten hoe deze ontwikkelingen passen bij jouw inkomen, plannen of mogelijkheden?
Neem contact op met mij, Walter Nieuwendijk, financieel adviseur bij Financieel Fit Het Gooi.
Je vindt mijn contactgegevens onder deze blog.
Recente berichten
De sleutel ligt binnen handbereik
Koop je huis met kennis en zekerheid- plan een gratis kennismakingsgesprek!
Goede voorbereiding maakt het noodzakelijke verschil, ik help je stap voor stap zodat jij met vertrouwen je huis koopt!
