Kernpunten in één oogopslag
Beleggers hebben in 2024 en 2025 massaal huurwoningen verkocht, waardoor tijdelijk extra koopwoningen beschikbaar kwamen.
Toch blijven prijzen stijgen. Volgens RaboResearch groeit de gemiddelde verkoopprijs in 2026 met ongeveer 4,8 procent en in 2027 met circa 5,5 procent.
Betaalbaarheid staat zwaar onder druk. Lonen stijgen rond de vier à vijf procent, terwijl de huizenprijzen harder blijven oplopen.
De Wet betaalbare huur beperkt de verkoop van woningen met huurder, waardoor het extra aanbod in 2026 langzaam opdroogt.
Wachten op een forse prijsdaling is risicovol. De kopers die wél slagen, zijn kopers die zich in 2026 optimaal voorbereiden en gericht toeslaan.
Kort gezegd: de markt voelt paradoxaal, maar biedt juist kansen voor wie voorbereid is.
Wat gebeurt er op de woningmarkt in 2026?
De grote verkoopgolf van beleggers vond vooral plaats in 2024 en 2025. Door veranderingen in belasting, huurbescherming en gemeentelijk beleid zagen veel verhuurders hun rendement afnemen. Daardoor verscheen er in recordtempo een extra stroom koopwoningen. In totaal kwamen er in die twee jaar tienduizenden voormalige huurwoningen beschikbaar.
In 2026 werkt die beweging nog door, maar economen zien het tempo dalen. Dat komt vooral doordat de Wet betaalbare huur het minder aantrekkelijk maakt om woningen met huurder te verkopen. Veel verhuurders houden hun vastgoed daarom liever vast.
Voor kopers betekent dit dat het extra aanbod dat in 2025 nog ruim voelde, in 2026 al merkbaar begint te krimpen.
Waarom stijgen de prijzen in 2026 opnieuw, ondanks extra aanbod?
Het antwoord is eenvoudig: het woningtekort is groter dan de tijdelijke verkoopgolf kan opvangen. Zelfs met duizenden extra woningen blijft de vraag veel groter dan het aanbod.
Volgens RaboResearch stegen de huizenprijzen in 2025 met ongeveer 8,8 procent. Voor 2026 wordt een toename van circa 4,8 procent verwacht en voor 2027 ongeveer 5,5 procent. De stijging vlakt dus iets af, maar zet onverminderd door.
Dat komt door drie factoren:
de vraag blijft hoog door werkgelegenheid, inkomensgroei en bevolkingsgroei;
de nieuwbouwproductie blijft achter door hoge kosten en trage vergunningstrajecten;
het tijdelijke extra aanbod van ex-huurwoningen is te klein om de markt structureel te veranderen.
Het beeld blijft hetzelfde: een overvolle supermarkt waarin tijdelijk een extra schap beschikbaar kwam. Het hielp even, maar de winkel blijft druk. De schappen raken nog steeds snel leeg.
Waarom droogt de kans op extra aanbod in 2026 op?
De Wet betaalbare huur veranderde in 2024 de spelregels voor verhuur structureel. Het werd aantrekkelijker om woningen zonder huurder te verkopen, maar moeilijker om verhuurde woningen goed in de markt te zetten. Daardoor besloten veel beleggers in 2024 en 2025 snel te verkopen.
In 2026 werkt het tegengestelde mechanisme:
verhuurders die nog steeds een huurder hebben, kiezen vaker voor aanhouden. De verkoopgolf komt daarmee dichter bij zijn einde.
Gevolg: wie wacht op nóg meer aanbod, wacht waarschijnlijk tevergeefs. Het huidige tijdvenster is tijdelijk en wordt in 2026 kleiner.
Hoe groot zijn de regionale verschillen in 2026?
Als koper koop je geen “Nederland”. Je koopt een woning in een specifieke wijk, straat en prijsklasse. En daar zie je grote verschillen.
In delen van Groningen, Drenthe en andere regio’s buiten de Randstad liggen de prijzen soms twintig procent boven de vorige piek. De verkoop van ex-huurwoningen dempt hier nauwelijks.
In steden als Amsterdam, Utrecht en Rotterdam worden juist relatief veel voormalige huurwoningen aangeboden. Dat zorgt voor realistischere prijzen en meer onderhandelingsruimte in sommige segmenten.
Jouw belangrijkste opdracht is daarom: onderzoek je eigen regio. Waar verschijnen voormalige huurwoningen? Wat gebeurt er met de vraag? Hoe beweegt jouw prijsklasse?
Hoe staat het in 2026 met de betaalbaarheid van koopwoningen?
De grootste uitdaging is niet de schaarste, maar de betaalbaarheid.
Lonen stijgen in 2026 naar verwachting met vier tot vijf procent. Maar omdat woningprijzen harder stijgen, groeit de kloof tussen wat kopers kunnen lenen en wat woningen daadwerkelijk kosten.
Een woning die in 2025 nét haalbaar was, is in 2026 vaak al buiten bereik. Dit geldt vooral in grote steden en voor starters die geen overwaarde meenemen.
Slim financieren wordt daarom onmisbaar. Denk aan:
het benutten van een schenking of familiebankconstructie;
het zorgvuldig bepalen van hypotheekvorm en looptijd;
het meenemen van toekomstige lasten, zodat de hypotheek toekomstbestendig is.
Voorbereiding maakt in deze markt het verschil.
Is wachten tot 2027 of later verstandig?
Veel woningzoekers hopen dat prijzen vanzelf zakken. Maar op basis van de huidige prognoses is een brede daling niet aannemelijk. De verwachting is juist een doorlopende stijging.
Kort gezegd: het risico van wachten is groter dan de kans op voordeel. In 2026 geldt meer dan ooit dat tijd in de markt belangrijker is dan het perfecte instapmoment vinden.
Wat kun je in 2026 wél doen? Jouw actieplan
1. Laat het idee van de perfecte timing los
De markt volgt zijn eigen logica. Volgens recente prognoses stijgen de prijzen in 2026 en 2027 opnieuw. Wie wacht, koopt later waarschijnlijk duurder.
2. Wees besluitvaardig, maar niet gehaast
Ex-huurwoningen bieden kansen. Ze zijn vaak gedateerd, maar juist daarom geschikt voor waardetoevoeging.
Als een woning voldoet aan je kerncriteria en binnen je budget valt, is snel handelen verstandig.
3. Optimaliseer je financiële positie
In een concurrerende markt winnen kopers die financieel waterdicht zijn voorbereid. Zorg daarom voor:
een realistische, toekomstbestendige hypotheekberekening;
een duidelijk prioriteitenlijstje (must-have, nice-to-have, dealbreaker);
een vooraf bepaald maximaal bod per woning.
Wie voorbereid is, koopt met rust en overtuiging.
Veel gestelde vragen
Moet ik wachten tot de prijzen dalen?
De huidige prognoses laten geen brede prijsdalingen zien. Wachten betekent waarschijnlijk dat je later meer betaalt, terwijl je inkomen minder snel meegroeit.
Heb ik in 2026 meer kans als starter?
Er is tijdelijk meer aanbod door de verkoopgolf van beleggers, vooral in steden. Tegelijk blijft de concurrentie groot. Je vergroot je kansen vooral door financieel en mentaal beter voorbereid te zijn dan de rest.
Is huren in 2026 niet verstandiger?
De huurmarkt staat onder druk door schaarste en hogere eisen. Kopen biedt voor veel mensen op de lange termijn meer zekerheid, mits de hypotheek verantwoord wordt ingericht.
Conclusie: de marktdruk blijft, maar de kans ligt bij jou
De uitverkoop van huurwoningen is geen blijvende trend. Het is een tijdelijk verschijnsel dat in 2026 al afneemt. De woningmarkt blijft structureel krap en prijzig.
De boodschap is helder: blijf niet langs de zijlijn wachten. Word de koper die zijn financiën op orde heeft, de regio kent en gericht toeslaat wanneer een kans zich aandient.
Wat kun je vandaag al doen?
Jouw situatie is uniek. Wil je weten wat deze markt betekent voor jouw maximale hypotheek, jouw regio en jouw tijdpad?
Als financieel adviseur bij Financieel Fit Het Gooi en auteur van Kopenmetkennis.nl help ik je met:
een verantwoorde en optimale hypotheekberekening;
inzicht in kansen en valkuilen in jouw zoekgebied;
een concreet stappenplan om gericht en zeker te kopen.
Neem gerust contact op voor een eerste gesprek. Je vindt mijn gegevens onder deze blog.
Bronnen
RaboResearch Kwartaalbericht Woningmarkt, ABN AMRO woningmarktanalyse, BNR Nieuwsradio, Vastgoedactueel.
Recente berichten
De sleutel ligt binnen handbereik
Koop je huis met kennis en zekerheid- plan een gratis kennismakingsgesprek!
Goede voorbereiding maakt het noodzakelijke verschil, ik help je stap voor stap zodat jij met vertrouwen je huis koopt!
