In het kort
Het voelt rustiger op de woningmarkt door meer aanbod en minder biedingen per woning
Van een kopersmarkt is geen sprake: de NVM-krapte-indicator staat op 2,3
Prijzen stijgen nog steeds: +6,6 procent in oktober 2025 ten opzichte van een jaar eerder
Uitponding drukt het gemiddelde prijsbeeld, maar verhult structurele krapte
Regionale verschillen worden steeds bepalender
Introductie
De term ‘afkoelende woningmarkt’ verschijnt steeds vaker in de media. Voor veel woningzoekers en verkopers roept dat de vraag op of de markt daadwerkelijk aan het kantelen is. De cijfers over 2025 laten een genuanceerd beeld zien. De dynamiek verandert, maar de onderliggende structuur van de woningmarkt blijft krap.
Wat bedoelen media met een “afkoelende” woningmarkt?
Met afkoeling wordt vooral een verandering in tempo en beleving bedoeld. Er is meer aanbod, het aantal bezichtigingen per woning neemt af en kopers ervaren iets meer ruimte om keuzes te maken. Dat is iets anders dan een kopersmarkt, waarin het aanbod structureel groter is dan de vraag en prijzen dalen.
De belangrijkste verklaring voor dit veranderde gevoel is de toename van het aanbod door uitponding: huurwoningen die door beleggers worden verkocht. Dit zorgt voor extra aanbod, maar verandert de fundamentele schaarste niet.
De kernindicatoren in één oogopslag (Q3 2025)
Gemiddelde verkoopprijs bestaande woningen (NVM): € 496.000, een stijging van 4,8 procent ten opzichte van Q3 2024
Jaar-op-jaar prijsstijging (CBS/Kadaster, oktober 2025): +6,6 procent
Gemiddelde verkooptijd (NVM): 29 dagen
Krapte-indicator (NVM): 2,3
Te koop staande woningen eind Q3 2025 (NVM): 31.763, een stijging van 18 procent ten opzichte van een jaar eerder
Waarom het nu “koeler” kan aanvoelen
Uitponding zorgt voor extra aanbod
Een belangrijk deel van het extra aanbod bestaat uit voormalige huurwoningen die door beleggers worden verkocht. Het Kadaster laat zien dat deze investeerdersverkopen het gemiddelde prijsbeeld drukken. Zonder deze verkopen zou de gemiddelde woningprijs in het derde kwartaal van 2025 ruim 5 procent hoger hebben gelegen.
De NVM ziet dit ook terug in het gedrag van kopers. Er zijn minder bezichtigingen en minder biedingen per woning dan een jaar eerder. Dat zorgt voor meer rust in het aankoopproces, terwijl de markt als geheel nog steeds krap blijft.
Regionale verschillen worden zichtbaarder
Het landelijke gemiddelde zegt steeds minder. CBS en Kadaster laten zien dat de prijsontwikkeling per gemeente sterk uiteenloopt. In het derde kwartaal van 2025 stegen de prijzen bijvoorbeeld met 18,5 procent in Lopik en met 16,9 procent in Gennep op jaarbasis.
Rabobank benadrukt dat van echte afkoeling geen sprake is. Volgens RaboResearch wordt het beeld sterk bepaald door regionale factoren, waaronder de concentratie van uitponding in stedelijke gebieden.
Waarom afkoelen niet hetzelfde is als een kopersmarkt
Drie feiten maken duidelijk waarom de term kopersmarkt niet van toepassing is:
De markt is nog steeds zeer krap, met een krapte-indicator van 2,3
Prijzen liggen hoger dan een jaar geleden: +6,6 procent in oktober 2025
Woningen verkopen snel, met een gemiddelde verkooptijd van 29 dagen
De afkoeling zit daarmee vooral in het tempo, niet in een structurele omslag.
Praktische gevolgen voor kopers en verkopers
Betekenis voor kopers
Meer aanbod betekent dat kopers selectiever kunnen zijn. Er is vaker ruimte om kritisch te kijken naar indeling, locatie en energieprestaties. Tegelijk blijft het belangrijk om verder te kijken dan alleen de vraagprijs en ook voorwaarden zoals financieringsvoorbehoud, bouwkundige keuring en opleverdatum mee te nemen.
Rabobank verwacht voor 2026 een gematigde prijsstijging van gemiddeld 4,8 procent. Dat onderstreept het belang van het werken met meerdere scenario’s, inclusief de impact van renteontwikkelingen op de maandlasten.
Betekenis voor verkopers
Voor verkopers betekent het toegenomen aanbod dat realistisch prijzen belangrijker is geworden. Te hoog inzetten leidt sneller tot stilstand, omdat kopers meer keuze hebben. De NVM ziet duidelijk minder druk per woning.
Daarnaast speelt beslisbaarheid een grotere rol. Goed onderhoud, inzicht in energieprestaties en complete documentatie helpen om twijfel bij kopers te verminderen. De mate van tijdsdruk bepaalt in hoge mate de onderhandelingspositie.
Veel gestelde vragen
Is de woningmarkt nu een kopersmarkt?
Nee. Landelijk blijft de markt zeer krap volgens de NVM-krapte-indicator van 2,3. Het extra aanbod zorgt wel voor meer onderhandelingsmomenten dan een jaar geleden.
Dalen de huizenprijzen?
Nee. De stijging vlakt af, maar het prijsniveau blijft stijgen. In oktober 2025 lagen de prijzen gemiddeld 6,6 procent hoger dan een jaar eerder.
Hebben kopers meer onderhandelingsruimte?
Vaker dan vorig jaar, vooral bij woningen die langer te koop staan of afkomstig zijn uit het uitpond-aanbod. Tegelijk wordt nog steeds een groot deel van de woningen boven de vraagprijs verkocht.
Conclusie
De afkoeling waar media over schrijven zit vooral in tempo en gevoel. Meer aanbod, minder bieddruk per woning en grotere regionale verschillen bepalen het beeld. De structuur blijft stevig: de markt is krap, woningen verkopen snel en prijzen liggen hoger dan een jaar geleden. In deze fase draait het vooral om nuchtere analyse en realistische verwachtingen.
Voor meer informatie kun je een afspraak maken met de auteur. Je vindt de contactgegevens onder deze blog.
Bronnen
NVM – Analyse woningmarkt 3e kwartaal 2025
NVM – Marktoverzicht bestaande bouw 3e kwartaal 2025
CBS – Koopwoningen in oktober bijna 7 procent duurder dan jaar eerder
CBS – Huizenprijzen hoger in bijna alle gemeenten (Q3 2025)
Kadaster – Woningmarkt 3e kwartaal 2025: lagere prijs door investeerdersverkopen
Rabobank RaboResearch – Kwartaalbericht woningmarkt december 2025
Recente berichten
De sleutel ligt binnen handbereik
Koop je huis met kennis en zekerheid- plan een gratis kennismakingsgesprek!
Goede voorbereiding maakt het noodzakelijke verschil, ik help je stap voor stap zodat jij met vertrouwen je huis koopt!
