Hypotheek met een holding en werkmaatschappij – wat banken écht toetsen

Ben je DGA met een holding? Dan gelden er andere spelregels

Als directeur-grootaandeelhouder (DGA) of zelfstandig ondernemer werk je mogelijk met een holdingstructuur: de holding bezit de aandelen van de werkmaatschappij waarin je actief bent. Je betaalt jezelf salaris, en de winst blijft vaak in de holding. Maar wat gebeurt er als je een hypotheek wilt aanvragen?

“Veel ondernemers denken dat winst in de holding automatisch leidt tot een hogere hypotheek, maar dat ligt genuanceerder.”

– Walter Nieuwendijk

Waar kijken banken naar bij een holdingstructuur?

1. Inkomen uit de werkmaatschappij = uitgangspunt

Bij een hypotheekaanvraag wordt je loon uit de werkmaatschappij of dividenduitkering uit de holding beoordeeld als inkomen. Banken baseren zich meestal op:

• Je DGA-loon (bruto) over de afgelopen drie jaar
• Eventuele dividenduitkeringen (structureel)
• De consistentie en stabiliteit van het inkomen

Je toetsinkomen is vaak het gemiddelde over 3 jaar, waarbij het laatste jaar leidend is als maximum. Geen loon? Dan ziet de bank geen toetsinkomen – hoe winstgevend je bedrijf ook is.

“Winst in je holding telt niet als toetsinkomen. Pas wanneer je het uitkeert als salaris of dividend, wordt het meetelbaar.”

– Walter Nieuwendijk

2. Winst in je holding? Wel vermogen, geen inkomen

Je kunt veel winst hebben in je holding, maar dat telt alléén als vermogen, niet als structureel inkomen. Dit vermogen:

• Verbetert je solvabiliteit (financiële positie)
• Kan je helpen bij het inbrengen van eigen geld
• Helpt bij maatwerkhypotheken of lagere risico-opslagen

Maar het verhoogt niet je maximale hypotheek op basis van inkomen, tenzij je de winst uitkeert en kunt aantonen dat dit duurzaam is.

Wat als je verlies draait?

Verlies in de werkmaatschappij:

• Minder of geen salaris? Dan is er minder toetsinkomen
• Structureel verlies over meerdere jaren? Dan weigeren veel banken je aanvraag, zelfs als je privé weinig kosten hebt
• Een verliesgevend jaar leidt vaak tot een gemiddeld lager toetsinkomen

Verlies in de holding:

• Banken beoordelen dit als negatief vermogen
• Dit kan een beperking opleveren in je financiële positie
• Als de holding structureel verlieslatend is, kan dit invloed hebben op het vertrouwen van de bank in jouw toekomstige draagkracht

“Banken kijken niet alleen naar wat je verdient, maar ook naar de gezondheid van je bedrijfsstructuur.”

– Walter Nieuwendijk

Kun je een hypotheek krijgen zonder toetsinkomen?

Ja, er zijn alternatieve routes – mits je vermogen in de holding hebt:

1. Hypotheek met vermogensonderbouwing (box 2/3)

• Je toont aan dat je over voldoende box 2/3-vermogen beschikt
• Je kunt rente en aflossing betalen uit eigen middelen (holdingkapitaal of privévermogen)
• Dit kan alleen bij specifieke geldverstrekkers (zoals NIBC, Woonfonds, a.s.r.)

2. Lenen vanuit je holding

• Je holding leent jou (privépersoon) geld om een huis te kopen
• Je stelt een rente en aflossingsschema op volgens zakelijke voorwaarden
• Fiscale en juridische begeleiding vereist

Tips voor ondernemers met een holding

1. Betaal jezelf een structureel DGA-loon
2. Laat tijdig jaarstukken opmaken en actualiseren
3. Zorg voor een winstgevend jaar vóór je aanvraag
4. Breng verliesgevende onderdelen in kaart en licht deze toe
5. Gebruik je vermogen strategisch – als buffer of als inbreng

Combineer je voorbereiding met het Gecertificeerd Koper-keurmerk

Bij Kopen met Kennis leer je precies:

• Hoe banken holdings beoordelen
• Wanneer winst, dividend en salaris meetellen
• Wat je moet aanleveren om je kansen te vergroten
• Hoe je als ondernemer vertrouwen wekt bij geldverstrekkers

Het Gecertificeerd Koper-keurmerk toont aan dat je voorbereid bent – ook als ondernemer met een complexe structuur.

Wat kun je vandaag nog doen?

1. Laat je jaarcijfers analyseren door een hypotheekadviseur
2. Controleer of je DGA-loon voldoende is als toetsinkomen
3. Bekijk of winst in de holding benut kan worden voor vermogensinbreng
4. Volg de opleiding tot Gecertificeerd Koper voor strategisch voordeel