Familiehypotheek: zo voorkom je dat je maximale hypotheek daalt

Wil je een huis kopen met hulp van je ouders? Dan is een familiehypotheek een slimme manier om je woonplannen te realiseren. Maar let op: niet elke familielening vergroot je leencapaciteit. Sterker nog, een verkeerd opgezette constructie kan je maximale hypotheek bij de bank verlagen. Tenzij je het goed regelt — bijvoorbeeld met een leen-schenkconstructie.

In deze blog leggen we uit:

• Wat een familiehypotheek is

• Waarom het je maximale hypotheek kan beperken

• Hoe een leen-schenkconstructie werkt

• Welke banken dit accepteren

• Wat de fiscale voordelen zijn

• Hoe je het goed regelt

👉 Wil je stap voor stap leren hoe je dit goed regelt? Volg dan de online sessies van Kopen met Kennis.

Wat is een familiehypotheek?

Een familiehypotheek is een lening van ouders (of andere familieleden) aan een kind voor de aankoop van een woning. De voorwaarden spreek je onderling af, zolang deze voldoen aan de fiscale regels van de Belastingdienst. Je betaalt rente en lost af, net als bij een bank.

🔍 Belangrijk: Alleen als de lening aan fiscale eisen voldoet, is de rente aftrekbaar bij je belastingaangifte.

Waarom verlaagt een familiehypotheek je leencapaciteit?

Banken kijken bij de berekening van je maximale hypotheek naar al je maandlasten. Dus ook naar de maandelijkse lasten van een familielening. Leen je bijvoorbeeld €50.000 van je ouders en betaal je daar rente en aflossing over? Dan ziet de bank dat als een extra financiële verplichting.

📉 Meer maandlasten = minder hypotheekruimte.

✅ De oplossing is een financieringslastneutrale leen-schenkconstructie.

De oplossing: een leen-schenkconstructie

Bij een leen-schenkconstructie lenen je ouders jou geld én schenken ze hetzelfde bedrag periodiek terug. Je betaalt dus op papier je maandlasten, maar ontvangt dat bedrag weer als belastingvrije schenking.

🏠 Gevolg: De bank ziet deze maandlasten niet als beperking van je leencapaciteit.

Voorwaarden voor financieringslastneutraliteit

Om ervoor te zorgen dat banken je familiehypotheek niet als een extra last zien, moet je voldoen aan de volgende voorwaarden:

1. Marktconforme rente
   De rente moet vergelijkbaar zijn met reguliere hypotheekrentes. Is deze te laag? Dan kan de fiscus de lening verwerpen.

2. Aflossing volgens annuïtair of lineair schema
   De lening moet binnen 30 jaar volledig worden afgelost.

3. Schriftelijke vastlegging
   Zowel de lening als de schenking moeten schriftelijk worden vastgelegd, bij voorkeur via de notaris.

4. Gescheiden geldstromen
   Laat via bankafschriften zien dat je het bedrag betaalt én dat je ouders het afzonderlijk terugstorten. Geen interne verrekeningen.

5. Binnen de jaarlijkse schenkingsvrijstelling
   In 2025 mogen ouders tot €6.633 belastingvrij schenken per kind. Ga je hier overheen? Dan betaal je schenkbelasting.

Welke banken accepteren een familiehypotheek?

Niet alle banken accepteren een leen-schenkconstructie als financieringslastneutraal. Maar de volgende geldverstrekkers zijn hier in veel gevallen wél toe bereid, mits goed onderbouwd:

• Florius

• ABN AMRO

• Obvion

• BLG Wonen

• Syntrus Achmea

⚠️ Acceptatie verschilt per bank en situatie. Laat je daarom goed adviseren.

Fiscale voordelen van een familiehypotheek

Een goed opgezette familiehypotheek biedt interessante voordelen:

✅ Hypotheekrenteaftrek (mits voldaan aan fiscale voorwaarden)
✅ Jaarlijkse belastingvrije schenking (€6.633 in 2025)
✅ Lagere netto maandlasten
✅ Meer koopkracht door extra eigen inbreng

⚠️ Let op: Mondelinge afspraken of het salderen van bedragen kunnen fiscale voordelen ongeldig maken.

Praktijkvoorbeeld: zo werkt het in de praktijk

Sanne leent €50.000 van haar ouders. Ze betaalt maandelijks €250 aan rente en aflossing. Haar ouders schenken haar dit bedrag maandelijks terug. Alles is notarieel vastgelegd.

Resultaat:
✔ Sanne behoudt haar maximale hypotheek
✔ Ze profiteert van renteaftrek én schenkingsvrijstelling
✔ Ze kan haar droomhuis kopen

Conclusie

Een familiehypotheek lijkt eenvoudig, maar bij verkeerde opzet kan het je maximale hypotheek flink beperken en fiscale risico’s veroorzaken. Wil je optimaal profiteren? Zorg dan voor een juridisch sluitende leen-schenkconstructie en laat deze altijd toetsen door een financieel expert.

Hulp nodig bij je familiehypotheek?

Wil je zeker weten dat je alles goed regelt met je ouders?
Doe mee met de online sessie van Kopen met Kennis.

Je ontvangt:
🧾 Praktische formats
⚖ Juridische tips
👨‍💼 Persoonlijke begeleiding

👉 Klik hier en start jouw traject met zekerheid

Veelgestelde vragen over de familiehypotheek

1. Wat is een familiehypotheek?

Een lening van familieleden aan een kind voor de aankoop van een woning.

2. Verlaagt een familiehypotheek mijn maximale hypotheek?

Ja, tenzij je gebruikmaakt van een leen-schenkconstructie die als financieringslastneutraal wordt beoordeeld.

3. Hoe werkt een leen-schenkconstructie?

Je betaalt rente en aflossing aan je ouders, die dit bedrag vervolgens periodiek schenken. Zo beïnvloedt de lening je maximale hypotheek niet.

4. Wat zijn de fiscale voordelen van een familiehypotheek?

Je kunt profiteren van hypotheekrenteaftrek, belastingvrije schenking en lagere netto maandlasten.

5. Accepteren alle banken een familiehypotheek?

Nee, alleen een aantal banken accepteert de constructie onder specifieke voorwaarden. Laat je altijd adviseren.

6. Moet een familiehypotheek notarieel worden vastgelegd?

Het is sterk aan te raden voor juridische zekerheid én acceptatie door de bank.

7. Wat is de schenkingsvrijstelling in 2025?

In 2025 mogen ouders maximaal €6.633 belastingvrij schenken aan hun kinderen.

8. Kan ik mijn hypotheek verhogen met een familiehypotheek?

Indirect wel: een schenking verhoogt je eigen inbreng, wat leidt tot meer leencapaciteit.

9. Welke rente moet ik rekenen voor een familiehypotheek?

Een marktconforme rente, vergelijkbaar met de rente van banken.

10. Waar krijg ik hulp bij het opzetten van een familiehypotheek?

Tijdens de online sessie van Kopen met Kennis of via een gespecialiseerde hypotheekadviseur.