De Nederlandse woningmarkt laat in 2025 twee tegengestelde bewegingen zien. De algemene woningprijzen stijgen stevig door, maar appartementen vormen de rem op die stijging. Terwijl eengezinswoningen in 2025 duidelijk duurder worden, blijft de prijsontwikkeling van appartementen beperkt. In deze blog lees je wat een appartement in 2025 kost, waarom die prijzen achterblijven en hoe je als koper een realistische biedstrategie bepaalt. De informatie is actueel tot en met november 2025 en gebaseerd op marktdata van Kadaster, NVM en Troostwijk.
1. Wat kost een bestaand appartement in 2025?
Wie in het najaar van 2025 een appartement wil kopen, ziet dat de markt beweegt maar minder snel dan bij andere woningtypen.
De algemene woningprijzen zijn in het derde kwartaal van 2025 gemiddeld ongeveer 7 tot 8 procent hoger dan een jaar eerder. Appartementen stijgen minder hard. Volgens het Kadaster ligt de gemiddelde prijsstijging van bestaande appartementen in Q3 2025 rond 2 procent ten opzichte van een jaar eerder, en ongeveer 2 procent ten opzichte van het vorige kwartaal.
Op basis van de kwartaalrapportages van het Kadaster en Troostwijk ontstaat het volgende beeld.
Bestaande appartementen:
De gemiddelde transactieprijs in Q2 2025 lag rond 404.000 euro. Met de beperkte stijging in Q3 kom je uit op circa 400.000 tot 410.000 euro.
Nieuwbouwappartementen:
De gemiddelde prijs in Q3 2025 bedraagt ongeveer 425.000 euro.
Deze bedragen zijn landelijke gemiddelden. In Amsterdam en andere grote steden ligt de m²-prijs aanzienlijk hoger, terwijl je in minder stedelijke regio’s juist ruim onder deze niveaus kunt uitkomen.
2. Appartement versus eengezinswoning: de kloof groeit weer
In de jaren rond 2020 lagen de prijzen van appartementen en rijwoningen dicht bij elkaar. In 2025 is dat beeld volledig veranderd.
Volgens het Kadaster is een appartement in Q3 2025 gemiddeld ruim 85.000 euro goedkoper dan een hoek- of tussenwoning. Vijf jaar geleden lagen die waarden veel dichter bij elkaar.
Voor jou als koper betekent dit het volgende.
Appartement als instapwoning:
Voor starters is een appartement opnieuw de logische toegang tot de koopmarkt. Het segment is relatief betaalbaar en minder oververhit dan de markt voor eengezinswoningen.
Rijkopers zitten hoger in de boom:
Tussenwoningen en hoekwoningen profiteren het meest van de algemene prijsstijging. De waardesprong ten opzichte van 2020 is daar veel groter dan bij appartementen.
Kort samengevat: het appartement is opnieuw een duidelijk lagere trede op de koopladder.
3. Waarom stijgen appartementprijzen zo beperkt?
Dat appartementen minder hard stijgen, heeft meerdere oorzaken.
3.1 Uitpondende beleggers drukken het gemiddelde
Beleggers verkopen op grote schaal hun woningen, met name appartementen. In Q3 2025 is 35 procent van alle woningverkopen een appartement, terwijl appartementen een veel kleiner aandeel vormen in de totale voorraad.
Veel verkochte uitpond-appartementen zijn kleiner, minder goed onderhouden of hebben een minder gunstig energielabel. Daardoor ontstaat een samenstellingseffect: het gemiddelde wordt gedrukt doordat juist de kleine en eenvoudige appartementen relatief vaker worden verkocht.
3.2 Sterke toename van het aanbod
De NVM ziet dat het aanbod van appartementen in een jaar tijd met circa 27 procent is toegenomen. Ook het aantal nieuwe advertenties staat op een meerjarig hoogtepunt.
Meer aanbod betekent meer keuze. Kopers worden kritischer, nemen meer tijd en hoeven niet meer op elk appartement te springen. Dat werkt prijsdempend.
4. Nieuwbouwappartementen: krimpflatie in optima forma
Bij nieuwbouw speelt een ander effect: krimpflatie. De totaalprijs blijft ongeveer gelijk, maar de woningen worden kleiner.
Uit marktdata blijkt:
De gemiddelde prijs van nieuwbouwappartementen is al jaren ongeveer 425.000 euro.
De gemiddelde oppervlakte daalde van ongeveer 94 m² in 2021 naar ongeveer 73 m² in 2025.
Daardoor ligt de m²-prijs inmiddels rond 5.700 euro per m².
Dat betekent dat nieuwbouw relatief duurder wordt, terwijl je minder woning krijgt. Een ouder, ruimer appartement kan daardoor financieel aantrekkelijker zijn dan een nieuw appartement met dezelfde vraagprijs.
5. Bieden op een appartement in 2025: hoeveel boven de vraagprijs?
Ondanks het grotere aanbod wordt er nog steeds fors overboden.
Volgens marktdata wordt bij ongeveer 75 procent van de appartementen meer dan de vraagprijs betaald, met een gemiddelde van ongeveer 5,9 procent boven de vraagprijs.
Ter vergelijking:
Tussenwoningen: gemiddeld 6,8 procent boven de vraagprijs.
Vrijstaande woningen: gemiddeld ongeveer 0,4 procent, waarbij vaker onder de vraagprijs wordt verkocht.
Praktische vertaling:
Vraagprijs 350.000 euro → 5,9 procent erboven betekent biedingen rond 370.000 tot 375.000 euro.
In populaire wijken en steden kan het nog hoger liggen, vooral bij appartementen met goede afwerking of een gunstig energielabel.
6. Strategie voor kopers van appartementen in 2025
De markt is breder, maar nog steeds concurrerend. De volgende punten helpen je als koper.
Reken met realistische bandbreedtes:
Buiten de Randstad liggen prijzen vaak tussen 250.000 en 375.000 euro.
In de grotere steden en de Randstad ligt het niveau eerder tussen 350.000 en ruim 500.000 euro.
Let op samenstellingseffecten:
Berichten als “de prijzen stijgen nauwelijks” zijn gemiddelden. Kleine, minder courante appartementen drukken het gemiddelde.
Vergelijk per m² én per maandlast:
Een klein nieuwbouwappartement kan duur lijken per m² maar lage energielasten hebben.
Een ouder appartement kan veel ruimer zijn, maar hogere VvE-kosten kennen.
Overbieden blijft gebruikelijk, maar er is ruimte:
Appartementen die langer op Funda staan, kun je scherper benaderen.
Nieuw aangeboden appartementen in populaire wijken vragen nog steeds om een doordacht biedplan.
7. Conclusie: een appartement blijft het toegankelijke instapsegment
De algemene woningmarkt stijgt stevig door, maar appartementprijzen blijven in 2025 achter. Voor starters en alleenstaanden is dat gunstig: het appartement is opnieuw een betaalbaarder toegangsticket tot de koopmarkt.
Tegelijk blijft de realiteit dat:
er nog steeds veel wordt overboden,
nieuwbouw kleiner wordt,
de m²-prijs hoog blijft in stedelijke regio’s.
Wil je weten of een appartement dat je op het oog hebt logisch geprijsd is en wat een verantwoorde bieding is bij jouw inkomen en plannen, dan is maatwerk essentieel. Je vindt mijn contactgegevens onder deze blog.
Recente berichten
De sleutel ligt binnen handbereik
Koop je huis met kennis en zekerheid- plan een gratis kennismakingsgesprek!
Goede voorbereiding maakt het noodzakelijke verschil, ik help je stap voor stap zodat jij met vertrouwen je huis koopt!
